中山市大东裕项目市场调查分析报告.pptVIP

调研工作说明 工作思路与进程 中山宏观经济概况研究 经济发展水平 经济发展水平 经济发展水平 目前，常住人口为251万人，其中户籍人口142.3万人，占到56.6%,表现出以家庭消费为主的消费特点; 2008年城镇居民人均可支配收入累计21536元，同比增长6%； 2008年社会消费品零售总额实现476.95亿元， 比增20.5%。 房地产发展现状 2008年，中山市人均GDP实现56034元人民币（按常住人口计算），折合约8183美元，宏观经济的快速发展促使当地房地产市场进入快速发展期； 2006、2007年商品房销售面积分别增长66.6%、32%，住宅市场快速发展阶段。 2008年销售面积下降37.7％ 固定资产与房地产投资 固定资产与房地产投资 房地产市场供求情况 城市综合体概念解析 城市综合体运营价值 城市综合体综合开发价值 城市综合体类型 综合体案例分析：华润中心 综合体案例分析：福岗博多运河商业城 商业驱动型综合体规划设计关键 综合体案例分析：太古广场 综合体案例分析：东方广场 多项平衡型综合体规划设计关键 综合体案例分析：地王大厦 商务驱动型综合体规划设计关键 四种综合体发展模式发展条件总结 写字楼市场调研 中山市写字楼分布特点 目前中山写字楼呈现“点式”分布的特点，尚未形成规模的集中区域； 写字楼的分布主要集中在东区，形成了三个相对集中的“以点带面”的片区，即：中银大厦片区、假日广场片区、中山日报片区。 项目周边写字楼情况 项目周边写字楼以社区底商或农民房改造为主，办公环境较差，缺乏配套； 项目周边写字楼情况 项目周边写字楼情况 项目周边写字楼情况 项目周边社区底商及农民房改造的写字楼入住企业约有56家，面积约10300平米； 按个数和面积比例统计，服务、建筑、装饰行业占比较大； 企业入住社区底商或农民房，项目周边企业对于写字楼需求较为旺盛。 各写字楼集中区域比较 中山写字楼市场发展现状 代表性项目分析 假日广场评析： 毗近市委市政府、人大、国土局等政府办公单位；科学馆、图书馆、兴中园，科技文化气氛比较浓厚；周边高档住宅林立，具备了罕有标志性的地利及极高的商业价值。 代表性项目分析 益华大厦评析： 益化大厦自身配套设施完善，但由于内部装修陈旧，设施老化，采光和通风设计均不理想，目前空置比较多；在租金方面，长期租约租金可降至50-60元/ ㎡/月，其市场地位已经受到其它新兴现代写字楼的挑战。 代表性项目分析 中银大厦评析： 座落于繁华的商业区中山三路。大厦结构为框架结构，外墙为进口铝板玻璃幕墙，室内装修豪华，是目前中山市档次、租金及入住率最高的写字楼。 代表性项目分析 华凯商务大厦评析： 所处位置交通发达，毗邻兴中道，市政配套完善。项目户型较小，适合中小型成长性企业。 代表性项目分析 大东裕商务中心评析 玻璃幕墙中空玻璃结构，有隔热隔音效果，外观视觉效果好； 临近博爱五路，交通较为发达，目前较为独立，周边配套不完善。 代表性项目分析 财富大厦评析： 单体写字楼项目，所处地理位置优越，交通发达，周边市政配套完善。 代表性项目分析 竹苑大厦评析： 自身配套设施完善，四星级酒店、餐饮、休闲娱乐等，且交通较为发达； 户型较大，适合中型及以上的企业入住。 代表性项目分析 宝利大厦评析： 由于项目是由住宅转变成办公写楼，户型不够实用，自身配套不完善，管理也较差。 代表性项目分析 东方商贸大厦评析： 东方商务大厦邻近中山国税局、市公安局及技术监督局等政府单位；交通发达，地理位置得天独厚。 代表性项目分析 兴中大厦评析： 周边配套设施完善，交通发达，地理位置优越； 属于住宅改办公的写字楼，结构差，实用性较低，但由于它地理位置优越、租金较低，受到不少的成长型企业青睐。 中山市写字楼发展状况分析 代表型写字楼物业比较分析 中山市写字楼发展状况分析 分析之一 中山市写字楼发展状况分析 分析之二 中山市写字楼客户群体调研分析 中银大厦入住企业 中山市写字楼客户群体调研分析 假日广场入住企业 中山市写字楼客户群体调研分析 接上表 中山市写字楼客户群体调研分析 兴中大厦入住企业 中山市写字楼客户群体调研分析 宝利大厦入住企业 中山市写字楼客户群体调研分析 华凯商务大厦入住企业 中山市写字楼客户群体调研分析 东方商贸大厦入住企业 中山市写字楼客户群体调研分析 益华大厦入住企业 中山市写字楼客户群体调研分析 大东裕商务中心入住企业 中山市写字楼客户群体调研分析 从中山写字楼入住企业类型来看： 目前中山市物流、贸易、服务行业对写字楼的需求旺盛；另外金融、IT行业也有一定需求； 中山市大力发展第三产业，并对第三产业给予写字楼租金上的政策补贴，以服务为主的第三产业未来对写字楼需求量较大。 中山市写字楼价格走势 近年来，中山写字楼销售价格稳步增