首开长流项目市场定位报告书(含前期方案)-谷美投资.pptVIP

各物业类型价格测算：多层叠拼销售均价：15559元/㎡ 选取南光西海湾、慧远美林谷、新达海天下、新世界美丽沙四个有类似产品的代表性楼盘，筛选其多层叠拼（洋房）产品成交均价，根据科学的市场比较法计算得出 　参考系数 南光西海湾 慧远美林谷 信达海天下 新世界美丽沙 本案 景观 海景 23 20 24 22 24 园景 13 13 13 12 12 地段 规划发展 4 4 4 4 4 区位 7 7 7 8 8 市政配套 4 3 3 3 3 生活配套 9 8 7 8 7 产品 样板段 9 9 9 9 8 自身配套 3 3 3 4 3 户型设计 8 8 8 8 9 工程进度 5 5 5 5 2 合计 85 80 83 83 80 比较系数 1.06 1.00 1.04 1.04 　 权重 30% 40% 10% 20% 　 成交均价(毛坯) 13800 16488 12000 16000 15559 各物业类型价格测算：酒店式公寓销售均价：10198元/㎡ 选取中宏西岸首府、海岸塞拉维、海域阳光、大华温泉丽舍四个有类似产品的代表性楼盘，小高层（高层）成交均价，根据市场比较法计算得出 参考系数 中宏西岸首府 海岸塞拉维 海域阳光 大华温泉丽舍 本案 景观 海景 18 18 25 22 24 园景 12 13 12 10 13 地段 规划发展 4 4 4 4 4 区位 8 7 8 7 8 市政配套 3 3 3 3 3 生活配套 9 9 9 8 8 产品 样板段 9 9 8 8 8 自身配套 4 4 4 4 4 户型设计 8 8 9 7 8 工程进度 5 4 4 4 5 合计 80 79 86 77 82 比较系数 1.025 1.037974684 0.953488372 1.064935065 ——　 权重 37% 48% 8% 7% ——　 成交均价(毛坯） 9990 9207 12372 11780 10198 各物业类型价格测算：（小）高层公寓销售均价：9163元/㎡ 选取滨海新天地、天利龙腾湾、晨晖帝景、海长流四个有类似产品的代表性楼盘，小高层（高层）成交均价，根据市场比较法计算得出 参考系数 滨海新天地 天利龙腾湾 晨晖帝景 绿地海长流 本案 景观 海景 22 25 24 20 24 园景 13 12 13 12 13 地段 规划发展 4 4 4 4 4 区位 8 8 8 7 8 市政配套 3 3 3 3 3 生活配套 9 9 9 9 8 产品 样板段 9 9 9 10 8 自身配套 4 4 4 4 4 户型设计 8 8 8 9 8 工程进度 5 5 5 4 2 合计 85 87 87 82 82 比较系数 00.942528736 0.942528736 1 　—— 权重 25% 6% 34% 35% 　—— 成交均价(毛坯) 10500 15426 8501 8669 9163 地块 建筑类别 房型 建筑面积段（㎡） 面积占比 总面积 （㎡） 套数 预估销售均价 货值 B0203 酒店式公寓 一房 52-57 19% 13076 242 10198 133349048 小高层 二房 82-88 29% 19958 222 9163 245934920 三房 120-125 10% 6882 60 2层建筑 双拼 160-180 6% 4129 24 208506层建筑 叠院 140-160 36% 24775 190 15559 385474225 小计 　 　 100% 68820 671 　 850847843 B0202 产权式酒店及SOHO办公 一房 53-57 35% 13748 255 10198 228333220 二房 86-92 22% 8642 97 2-3层建筑 独栋 280-350 9% 3535 11 23704类独栋 160-180 18% 7070 42 20850 147409500 　 自持部分 　 16% 6285 　 　 　 小计 　 　 100% 39280 405 　 459536360 B0301 18层建筑 二房 85-89 35% 59180 680 9063 1057380210 二房 91-95 23% 38890 418 三房 115-125 11% 18600 155 3层建筑 联排 160-180 13% 21981 129 　 　 4.5层建筑 叠墅 150 12% 20290 135 　 　 170 6% 10145 60 　 　 小计 　 　 100% 169087 1578 　 1057380210 合计 　 　 　 　 277187