天津环球金融中心项目营销总结度回顾.pptVIP

（1）60万城市集群排山倒海，形成豪宅气场 (2) 2300万打造的售楼处气势恢宏而不失亲近 影响力公关活动——胡润慈善榜揭幕暨开盘盛典 持续引入高端客户资源 凤眼观津——地标巡礼暨西栋开盘盛典 对位国际豪宅客户语境 绝对地位 标签价值 动作1 调整诉求、直击变化的目标客户 陈晓楠亲临现场主持 活动时间：2009年9月11日 邀约对象：意向客户及前期业主 活动效果评估： 到访：40组 成交：津门2套 名媒效应—利用凤凰卫视权威，巩固天津地标的地位 价值拉升—进一步拉升市场形象，明确标签价值 动作2 与价值提升对位的调性提升活动 网络，国际国内客户认知项目的关键线上渠道 效果评估： 津门成交：10套 津塔成交：25套 成交路径： 1、浏览网页看到项目硬广的即时信息，引起关注； 2、听说过项目后，直接有哪些信誉好的足球投注网站项目名看到新闻 3、关注天津楼盘，新浪、搜房等输入关键字，例如和平、海河、豪宅等 新闻性软宣 新闻性软文炒作，增强曝光率 热销、豪宅、地标等关键字频现，丰富有哪些信誉好的足球投注网站引擎中本项目信息 硬广 非宏大蓄势，而是关键节点的合理利用； 诉求：重大节点的信息公告+核心价值+在售产品信息，而非单纯的形象传播 动作3 针对国内国际客户的网络营销 动作4 可圈可点的豪宅价格推售 ③动态价格助涨 ②计划性推售 ①按价值盘点资源 综合体视角货源盘点，打破常规推盘思路 津门津塔，互助推售实现价值提升 优质资源实现优质溢价，劣势资源无囤积 无水景资源占有 酒店式公寓设计，总价范围容易控制 29% 330 60 南向60 —— 100% 1120 合计 3% 30 138 北向138 相对小虎性津塔产品，总价高 临河面景观性强，虽为面适中，可以作为津门补充产品，同时功能性突出 5% 60 130 北向130 3% 30 80 北向80 非通体户型，自住舒适度低； 户型数量有限，强势景观资源，临河面景观性强，总价范围控制进入门槛低 8% 90 60 北向60 津塔北向 3% 30 128 南向128 3% 30 90 南向87（东） 津塔南向 无水景景观资源占有，总价高，同时投资型产品成本大，制约受众人群 户型功能完善，自住舒适度高 5% 60 90 南向90（西） 津塔北向 无水资源占有，相比60平米总价较高 酒店式公寓 3% 30 90 南向90 津塔南向 豪宅功能性略低 仅几十套，金、银角设计，270度观景，相对A、B户型总价较低 3% 34 177 D户型 9% 104 188 D户型 产品空间尺度较小、缺乏主仆分离、整体数量比重大 具备豪宅观赏海河美景，相对A、B户型总价较低、通透性高 12% 138 217 C户型 7% 76 281 B户型 开敞型设计，项目内最高总价产品，面向客户范围狭窄 270°观景视野、超豪宅设计尺度、入户主仆分道、空间组合灵活性强 7% 78 357 A户型 津门 劣势 优势 比重 套数 面积 产品 ①按价值盘点资源： 综合体视角货源盘点，打破常规推盘思路 传统天津推售思维：大小户型分开考虑 反传统本土操作思路，成为天津通盘考虑资源盘点第一项目 绝对明星产品： 豪宅标签 明星现金牛： 水岸豪宅低总价产品 津门冲量户型 现金牛产品： 低总价、易投资 津塔冲量户型 明星产品： 功能性强 稀缺性明显 津塔标杆户型 门塔互助逻辑： 津门豪宅推售逻辑：低频率适度规模加推，价值逐步拉升； 津塔推售逻辑：高频度小批量加推，营造稀缺快销氛围； 门、塔互助逻辑：门、塔价格形成标杆与基础关系，达成塔的规模消化，门的价值最大化; 东塔分层销控 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 东栋开盘 西栋开盘,加推60套 西栋开盘加推全部二单元，津门加推10层 东栋开始认购 西塔25/26层 西塔28/29层 东塔四次提价 东塔开盘 西塔5/13/14层 西塔4、24层 西塔15/27层 津门 津塔 。。。。 ②计划性推售： 津门津塔，互助推售实现价值提升 26000 19000 20500 22000 25000 17000 18000 22000 23000 津门津塔库存量k线图 起势期---3.3亿 豪宅起势奠定项目高端产品地位 热销期---11.7亿 津塔公寓冲量，形成热销事实，奠定豪宅价值提升基础 拉升期---8.9亿 津门豪宅价值凸显，与津塔价格形成明显区隔，津塔热销持续支撑津门价格 ②计划性推售： 津门津塔，互助推售实现高速高价的销售业绩 津门津塔量价关系图 豪宅营销三大关键原则： 原则一：绝对资源绝对价格，最优势资源与最差资源价差到3000－5000元 原则二：价格动态管理，价格印证测评细化到每周 原则三：相对劣势资源，通过优势资源价格标杆和房号销控，相配合挤压消化 19000元