同致地产-烟台万泰莱山地产项目前期策划建议书.pptVIP

万泰莱山项目初步建议书 同致地产 2007年1月 以市场为导向的SWOT分析 高层产品创新 高层产品创新，成为市场热点，在陌生区域吸引眼球 1、契合产品定位 2、通过赠送面积，为消费者增加实惠 3、基于竞争，超出市场水平 4、把握创新尺度，控制创新频度 产品设计创新及优化建议 规定动作1——板式南北通透 本项目大多数为板式一梯两户，要做到南北通透 部分点式户型一梯三户或四户——南北通透 客厅餐厅、主卧南北通透 说明：在三房及以上的户型比较常见，也是其舒适性的基本条件。 一梯四户户型南北通透 自选动作1——入户花园 说明：改善了不规则平面对户型的影响，又为户内外提供了一个过渡性空间，也适合会客、小憩、绿化等多种功能的使用，丰富了居民的生活内容 。 入户花园 入户花园可以减少南向房间对于北向房间的遮挡 高层产品创新 自选动作2——赠送衣柜 梁 客户可根据需要拆卸，赠送面积 剖面 说明：两房户型赠送衣柜 主卧L型落地凸窗赠送，形成温馨休闲空间，同时使主卧得到三面采光和景观。 赠送的衣柜 入户花园 两房户型示意 高层产品创新 自选动作3——送结构面积及其他面积 客厅超大弧形观景窗和阳台的结合，体现尊贵生活。 主卧套，多种功能结合形成完整私密空间。 空中花园，绝佳的景观面，餐厅三面采光，送大露台，而且业主可将部分隔成室内空间 主卧赠送大的具有私密性的空中露台，极富吸引力 送结构面积，即设计死角形成的公摊的面积 三房、四房户型示意 高层产品创新 自选动作5——落地窗为(小)高层物业提供优美的眺望景观、通风和采光环境 转角观景阳台 观景低窗/落地窗 高层产品创新 自选动作6-双错层户、三米九户型等；营造更优惠的赠送和更大的空间尺度 创新稀缺性产品，吸引眼球，打造市场焦点 双错层结构，打造六米层高客厅，体现尊贵感 亮点产品推动项目品牌发展 空中庭院，使客厅进深变短，通风性更好；同时得到几个空间的共享 拔高工作——空中院馆 卧室二面采光、客厅三面采光、弧形大阳台 说明：最大化采光面和观景面，最贴近自然的方式，最奢侈的享乐。适用于有较好外部景观资源的户型。 高层产品创新 * * 项目目标 项目核心问题 市场分析 项目SWOT分析 整体定位 客户定位 形象定位 价格定位 物业发展建议 项目解析 产品定位 项目目标 项目核心问题 市场分析 项目SWOT分析 整体定位 客户定位 形象定位 价格定位 物业发展建议 项目解析 产品定位 本项目 项目区域：所属区域属于未来城市中心东移发展区域，拥有良好的自然资源环境 区域定位：莱山区——以滨海靠山为特色，融行政中心、旅游度假、景观住宅及休疗养于一体的新都市核心综合功能片区 项目位置：项目位于莱山区，距烟台市繁华区域3公里，距莱山中心5公里左右 项目四至：项目三面环山,东望海景,风水极好 东 南 西 北 海景 山景 山景 山景 项目目标 项目核心问题 市场分析 项目SWOT分析 整体定位 客户定位 形象定位 价格定位 物业发展建议 项目解析 产品定位 我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向 项目开发周期 项目利润目标 项目开发策略 2-3年完成项目的开发 项目开发风险 最大限度控制风险，尽快回现 投资收益率达到35％以上，整体实现3.5亿以上利润额 项目作为中期项目，前期规避风险，后期博高利润 项目企业形象 在烟台甚至山东留下良好的口碑，提升企业形象 项目目标 项目核心问题 市场分析 项目SWOT分析 整体定位 客户定位 形象定位 价格定位 物业发展建议 项目解析 产品定位 已确认的研究前提：拿地成本又创区域新高，必须领导市场寻求项目解决方案 烟台市场留下良好口碑，提升形象 5.多数项目期望寻求在烟台市场突破，但是效果不明显 高于行业的平均利润 4. 2006年项目周边市场均价5000元/平左右 3－5年的开发周期，每年消化6万平米 3.多数楼盘消化量都在2-3万平左右，最好的消化量也在5万左右 控制风险，快速回现 1.烟台整体房地产市场进入一个准高速发展期，经过几年稳步增长，不久市场将出现百花齐放的现象 2.土地市场不规范，未来潜在供应估计超过100-200万平米 拟合度 项目目标 烟台市场现状 烟台市场VS项目目标 问题结构化 战略层面问题－风险： 面对烟台市区及周边相似资源项目竞争，如何定位以规避风险，实现项目持续性开发？ 策略层面问题－突围： 面对大量同质化产品，如何实现成功突围？以何种产品组合来规避风险并达到目标？ 技术层面问题： 如何通过规划以最低成本（时间成本、价格成本）来控制用地？ 物业