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作业指导书 房地产行业质量管理体系专业审核作业指导书 F/0 ZY-Q-16F 第 PAGE 16 页 共 NUMPAGES 16 页 PAGE 13 发布日期：2005年6月1日 实施日期：2005年6月1日 目 录 0．目录 ………………………………………………………………………… 1 1．目的 ………………………………………………………………………… 2 2．适用范围 …………………………………………………………………… 2 3．权限和职责（见模式） …………………………………………………… 2 4．引用标准（见模式） ……………………………………………………… 2 5．专业术语和定义 …………………………………………………………… 2 6．指南 ………………………………………………………………………… 2 6.1本行业的特点，产品特点概述 ………………………………………… 2 6.2房地产开发的主要流程 …………………………………………………… 3 6.3各过程的控制要点 ………………………………………………………… 4 6.4要素理解和审核要点……………………………………………………… 4 7．产品实现 …………………………………………………………………… 4 7.1产品实现的策划 …………………………………………………………… 4 7.2与顾客有关的过程 ………………………………………………………… 4 7.3设计和开发 ………………………………………………………………… 6 7.4采购 ………………………………………………………………………… 7 7.5生产和服务提供 …………………………………………………………… 8 7.6监视和测量装置的控制 …………………………………………………… 12 8．测量、分析和改进 ………………………………………………………… 13 8.1总则 ………………………………………………………………………… 13 8.2 监视和测量………………………………………………………………… 13 8.3不合格品控制 ……………………………………………………………… 14 8.4数据分析…………………………………………………………………… 15 8.5改进………………………………………………………………………… 15 6.5相关法律法规………………………………………………………………… 15 1．目的 本作业指导书提供了房地产行业产品实现的典型过程和控制要点，用于指导和提示审核员实施本行业的现场审核。 2．适用范围 2．1依据ISO9001:2000标准实施质量管理体系的现场审核。 2．2允许的删减 根据本行业的特点，房地产公司一般不具备设计、施工的能力，但设计施工质量与其直接有关，因此不可以删减7.3和7.5。 3．职责和权限 3．1本作业指导书由具备行业专业知识的审核员负责编写和修改。 3．2审核员有责任了解和掌握组织的专业特点及审核要点 4．引用标准 ISO9000:2000标准 ISO9001:2000标准 ISO1CD1 1011:2000标准 5．专业术语和定义 略 6．指南 6．1本行业的特点，产品特点概述 房地产开发是通过大量资金投入进行房屋开发建设。具有较大的投资风险，因此房地开发首先要着眼于市场的需求。科学地策划，包括选址、小区规划、配套设施、房屋设计、施工质量、营销方式等极为重要，同时房地产开发商一般不具备设计、施工资质，因此对质量的控制显得格外重要。房地产业是顾客的主要财产，或是长期生活之处，完善的售后服务工作也是必不可少的。 6．2房地产开发的主要流程 质量方针、目标 管理职责 资源管理 顾客需求 顾客满意 采购 开发 房屋设计 施 工 房屋销售 后续服务 测量分析与改进 质量管理体系持续改进 6．2．1详见实施指南中6.2.1,6.2.2,6.2.3 6．3各过程的控制要点 6．3．1房地产开发和策划过程 该过程主要控制好可行性研究，包括市场调查、选址、市场预测、风险评估及经济分析。同时要策划好开发方案，包括配套设施。 6．3．2房屋建造过程 该过程主要分设计和施工子过程，就设计而言，尽管房地产公司没有设计资质，至少包括方案评审，初步设计评审，施工图设计评审，施工前要对图纸进行会审。对施工而言，房地产公司往往也无施工资质，因此对施工质量的控制应采取两种方式同时