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Finance and Tax 财税 研究 土地一级开发业务增值税涉税分析 吴广文 北京京投新兴投资有限公司 【摘 要】伴随着城市基础设施建设和房地产市场的发展，土地一级开发业务越来越重要，“政府主导、市场化运作”的企业实施模 式是土地一级开发最主要的模式。这种模式下，开发企业受政府委托完成资金筹措、征地拆迁和市政基础设施建设等工作，政府收到土 地使用权出让金后返还开发企业前期垫付的土地一级开发直接成本和固定比例的报酬。开发企业取得的政府返还成本和固定报酬应该如 何缴纳增值税？具体来说就是应该适用哪个增值税税目，以及计税基数如何确定。这个问题在税收政策的适用上一直存在差异，税务机 关在征管时的执行标准也不统一，给开发企业实务操作带来一定的困难和纳税风险。本文从土地一级开发业务模式入手，首先阐述“营 改增”前营业税下相关的税收政策和实务操作，然后对“营改增”后增值税下的相关政策进行分析，最后提出了增值税下企业实施土地 一级开发业务处理方式。本文认为，企业实施土地一级开发业务应该适用“商务辅助服务 - 经纪代理”税目，计税基数应该是从政府 取得土地一级开发报酬，希望能对企业实施土地一级开发业务的纳税实务提供一些借鉴。 【关键词】土地一级开发 ；增值税 ；涉税分析 土地一级开发按实施主体划分，包括政府实施模式和企业实 理者，征地、拆迁、市政建设及出让土地等大量行为都是政府的 施模式。政府实施模式不属于增值税的征税范围，本文不做讨论。 行政行为；二是开发企业“带资实施”，解决了政府融资渠道单一、 企业实施土地一级开发是一项比较特殊的经济行为，涉及到的增 资金短缺和政府债务风险大等问题。所以，政府主导、企业作为 值税问题比较复杂。开发企业在实际缴纳增值税时应该适用哪个 实施主体的市场化模式是较优的开发模式，也是实际开发中采用 增值税税目？以及计税基数如何确定？这个问题在税收政策的适 较多的模式。 用上一直存在差异，税务机关在征管时的执行标准也不统一，给 在这种模式下，开发企业与政府签订土地一级开发委托协议， 开发企业实务操作带来一定的困难和纳税风险。 受政府委托，负责筹措资金、办理规划、征地拆迁和市政建设等 一、土地一级开发业务分析 手续并组织实施，政府对土地一级开发过程实施监管，待开发工 1. 土地一级开发业务的含义 作完成后对土地进行验收和出让。 土地一级开发是指按照城市总体规划和土地利用总体规划的 3. 土地一级开发的盈利模式 要求，由政府或其授权委托的企业，对规划区域范围内的城市国 企业实施土地一级开发，盈利模式有固定收益模式、利润分 有土地和农村集体土地进行统一的征地拆迁和安置补偿，并进行 成模式和土地补偿模式等，实践中比较常见的是固定收益模式， 适当的市政基础设施建设，储备国有建设用地，使土地达到出让 即政府按照一级开发总成本的固定比例支付企业报酬。以北京市 条件的行为。 为例，《北京市土地储备和一级开发暂行办法》规定，政府在通过 主要包括四方面工作 ：一是确定土地的性质、建设内容及详 招标方式选择土地一级开发企业时，招标底价包括土地一级开发 细规划方案 ；二是完成征地拆迁，改变土地权属、性质，使政府 直接成本和开发企业应获得的利润，利润率不高于一级开发直接 拥有完整的土地所有权和使用权 ；三是平整土地及建设市政基础 成本的 8%。 设施配套项目 ；四是政府对土地进行验收及出让。这四项工作内 企业实施土地一级开发，取得的收入包括土地一级开发直接 容决定了土地一级开发具有“政府主导”和“资金密集