世联2012年防城港东兴市和德城市广场营销战略与策略报告.ppt

* 铝合金型材及配件，室外、室内排水管材展示 屋面及墙体的工艺展示 门窗工艺展示 卫生间施工工艺展示 智能系统工艺展示 其他工艺展示： 墙面砖材料 公共空间材料展示等 加气混凝土块 样板房之工法样板房：通过建筑施工工艺、建筑材料的展示，让客户真实感受项目的品质 完美展示 * 园林景观展示包装要点——细节中体现品质 完美展示 在由于工程原因，现场展示不充分的情况下，售楼处外部园林成为展示项目形象最重要的手段之一 花坛小品 苗圃奇石 项目标志物 售楼处前的浅水系 广场园林 标志物：广场外用高大醒目的项目标志物凸显案名，昭示项目边界 浅水系：部分浅水系或喷泉环绕售楼处，与钢构玻璃结构呼应 广场园林：高标准设计广场园林（未来可保留为主入口园林 外部园林三大要点 * 人性化服务——让客户从踏入项目社区的那一刻起全程感受到专业细致、热情周到的服务 尊贵个性服务 将标准停车位适当扩大，方便客户停车，并将停车位进行编号 停车场保安为客户提供开门、撑伞及罩车等系列服务。 销售、保安、保洁及其他服务人员必须采用礼貌用语，并保证微笑服务，“来有问声去有送声”，在各个细节上体现对客人的尊重； 保安统一配备对讲机设备及安全棍，给客户安全感及信心； 销售中心引入咖啡吧，为客人提供茶水饮料，提升服务品质。 销售中心 设立形象岗，保安形象需要精细挑选； 保洁设立形象岗，在客户参观密集区域增加保洁服务人数和密度。 停车场 园林展示区 销售团队专业培训体系——加强服务意识，提升客户管理能力人性化服务——形象统一，规范化的接待流程 * 推售策略——合理的产品搭配 工程配合时间 推售节奏安排 * * 2011年 4月 5月 6月 7月 10月 11月 12月 8月 9月 6月上旬建筑出正负零 即达到预售条件 销售中心完工投入使用 第一次开盘 推售节奏安排——项目工程节点配合安排及营销节奏控制 7月中旬工程到第五层开始做售楼处 营销节奏 第一阶段 5月-6月预热市场 第二阶段 7月-8月接受客户咨询 第三阶段 9月认筹 第四阶段 10月开盘发售 现场展示到位 置业顾问 招募启动 工程节点 样板房完工具备开放条件 * 产品分析——根据项目产品进行合理的搭配、组合 产品价值点分析 景观共享性——各楼栋按景观价值排序为：2#3#1#4#5#; 噪音干扰性——按照产品受噪音干扰排序： 2#=3#1#4#5#; 首期：以中大居家户型和公寓搭配面市，利于合理去化，回笼资金； 二期：以大面积住宅集中推售（1#和3#），以提升住宅产品溢价； 尾期：在项目成熟期推售4#住宅和商业。 稳健推售、小步快跑 9月底 1-2月 12年下半年 约3个月蓄客期 约3个月蓄客期 开盘强销期 持续销售期 尾盘期 推售楼栋 3#，5# 1#，2# 4#、商业 第一次推盘 第二次推盘 * 首期启动2、5号楼，要完成1亿的销售目标，要达到59%的销售率，最少销售288套 5号楼户型 建面㎡ 套数 小计建面 A-1 一房一厅一卫 61.08 96 5863.68 A-2 公寓 42.8 192 8217.60 A-3 公寓 45.6 48 2188.80 A-4 一房一厅一卫 51.81 8 414.48 A-5 公寓 38.62 16 617.92 A-6 公寓 41.13 4 164.52 　 　 　 364 17467.00 3号楼户型 建面㎡ 套数 小计建面 B5 三房两厅一卫 116.75 1 116.75 B5 三房两厅一卫 90.22 1 90.22 C2 三房两厅两卫 114.43 2 228.86 B5 三房两厅一卫 116.75 23 2685.25 B5 三房两厅一卫 90.22 23 2075.06 C2 三房两厅两卫 114.43 46 5263.78 D3 三房两厅两卫 125.14 23 2878.22 B5f 五房两厅三卫 190.7 1 190.70 B5f 四房两厅三卫 160.22 1 160.22 C2f 五房两厅三卫 190.32 2 380.64 D3f 六房两厅三卫 216.21 1 216.21 　 　 　 124 14285.79 2号楼均价按照4500元/㎡计算，5号楼（精装）按照6000元/㎡计算，首期销售额为1.69亿； 2011年本项目销售目标1亿元，要完成这一目标，销售率要达到59%; 首期货量为488套，按照59%的销售率，今年至少要卖掉288套以上才能完成今年的销售目标. * * 项目营销总控图—— 5月 时间 销售节奏 渠道推广 阶段目标 活动营销 相关物料 营销节点 户外/报纸/网络 新春答谢 销售中心开放暨 产品推介会 形象折页、模型、DM、户型 客户积累 区域影响覆盖 形象导入期 开盘强销期