论重庆市在统筹城乡发展过程中存在的土地流转问题及对策分析.docx

论重庆市在统筹城乡发展过程中存在的土地流转问题及对策分析 论重庆市在统筹城乡发展过程中存在的土地流转问题 及对策分析 加快农村土地流转是建设统筹城乡综合配套改革试验 区的重要内容之一。通过转包、出租、互换、转让等形式 促进农村土地承包经营权的流转，有助于加快农业产业结 构调整，促进农村土地集约经营和农业经济规模发展，实 现农业资源持续高效利用和生产要素优化配置，推动农村 劳动力向城镇有序转移。然而，在司法实践中可以发现， 农村土地承包经营权在流转过程中，出现了大量的主体不 适格、形式不规范、程序不合法等问题。随着统筹城乡综 合配套改革的不断深化、城镇化进程的加快，土地承包经 营权为承包主体带来的收益将成倍增加。在利益的驱使下, 这些潜在的土地流转问题可能集中爆发，从而产生大量农 地纠纷，影响到统筹城乡综合配套改革的顺利进行以及社 会的和谐稳定。 一、农村土地承包经营权在流转过程中存在的问题 农村土地承包经营权作为一种财产性权利，可以为承 包主体带来收益。实现收益的方式除了农户自行经营承包 地之外，将土地承包经营权以转包、岀租、互换、转让等方式进行流转，也是实现收益的重要途径。在现实生活中, 农村土地承包经营权早已广泛流转。笔者在司法实践中发 现，农村土地承包经营权在流转过程中极不规范，不同程 度地存在以下问题，并由此产生大量诉讼。 1.以租代征现象普遍。农民以转包的方式将其拥有的 农村土地承包经营权流转给他人，有利于农村土地的集约 使用与规模经营，与统筹城乡发展的改革方向相一致。然 而，笔者在司法实践中发现，以租代征”现象普遍。所谓 “以租代征”，是指用地单位绕过法定的农用地转用和土地 征收审批手续，通过租用农民集体土地，而直接进行非农 业建设的行为。“以租代征”不是法定的农村土地承包经营 权流转方式，而是违反的行为，受到法律明令禁止。然 而，在经济利益的驱动下，以租代征现象在地处城乡结合 部、经济相对发达的近郊区普遍存在。由于“以租代征” 合同所设定的租赁期限普遍较长，而合同签订时的土地价 值不高，双方约定的租金标准也不会太高，“以租代征”实 质成为一种“ 质成为一种“ 地运动” O 一方面，随着统筹城乡改革的 深入以及城镇化进程的加快，土地价值凸显，带给经营者 的收益成倍增加，双方约定的租金显得微不足道；另一方 面，签订租赁合同的农民在很长一段时间内将失去土地经 营权，而土地经营权对农民而言，意味着生存保障。可以 预见，如果不加以引导，“以租代征”问题在统筹城乡发展 过程中可能凸显。随着时间的推移，“租赁双方”因租金标 准问题产生的纠纷将大量出现，从而影响到社会的和谐稳 定。 2.流转主体不适格。在我国，农村土地承包方式分为 家庭承包与其他方式承包两种，且以家庭承包方式为主。 其他方式承包仅适用于不宜采用家庭承包方式的荒山、荒 沟、荒丘、荒滩等农村土地。在家庭承包中，承包以户为 单位，即承包方为本集体经济组织的农户。一般情况下， 该农户派出一名代表人与发包方（集体经济组织）签订农村 土地承包合同后，该农户取得土地承包经营权，遂被称之 为承包经营户。该承包经营户才是决定其承包经营权是否 流转以及如何流转的权利主体。值得注意的是，家庭承包 中的“承包经营户”与户籍管理中的“家庭户”并不吻合。 例如，年迈父母与成年子女居住在一起，在户籍管理中， 也属于同一个家庭户口。但在土地发包时，父母与成年子 女分别与发包方签定了农村土地承包合同，则父母与成年 子女就分属于不同的承包户。反之，父母与成年子女早已 分家居住，且在户籍管理中，也分别拥有各自的家庭户口。 但在第二轮承包时，因当时各种农赋税及提留尚未取消， 许多集体经济组织担心如果父母因年迈而无力耕种时，村 社无法完成农赋税及提留任务，因此将父母与分家居住的 成年子女合并在一起，与之签订农村土地承包合同。在此 情况下，父母与成年子女就属于同一承包户。 过去在农业负担过重，土地收益甚微的情况下，大量 农民长期外出务工。一些农户因长期在外而无法耕种土地, 愿意将其拥有的农村土地承包经营权进行流转。由于这些 农户长期在外，故出面处理流转事务的主体通常是其留守 在家的近亲属如父母兄弟等。流转的土地由他人耕种后， 数年来也从未发生过争议。随着统筹城乡发展的深入以及 城镇化进程的加快，致使原本不值钱的农村土地价值成倍 增加，原本无争议的土地承包经营权流转关系受到冲击， 大量与土地流转有关的纠纷诉诸法院。既有原土地承包经 营权人以签定流转合同的主体（其父母、兄弟等）并非权 利人为由，主张流转关系无效的纠纷，也有以流转合同的 签订主体虽然是土地承包经营权人，但侵犯了自己作为共 有权人的利益为由，主张流转关系无效的纠纷。 3?流转形式不规范。在现实生活中，农村土地承包经 营权流转方式多种多样。针