大象也能跳舞(别墅).pptVIP

市场解码 我们认为 面对上述复杂的优劣势情况，很难找出一个简单的方法解决所有的问题。 作为大象，面对它所需要解决的问题，最有效的途径是将大象的优势发挥到极致，一旦大象学会跳舞，则蚂蚁必将离开舞台。 国家加大宏观调控力度，影响深远。房地产市场逐步趋向有序理性。 2005别墅市场受政策影响比较小 2004年以后土地供应逐步减少，现阶段在售的别墅多是2003年批下的土地，“稀缺资源”集中放量 别墅市场客户承受风险的能力更强，自住需求和长线投资需求将在优质项目中得到释放。 2005年北京别墅现状 延庆 密云 怀柔 燕郊 传统别墅区 门头沟 北京别墅的竞争已形成板块竞争与项目竞争，板块特点得到强化，而且板块竞争先于项目竞争。怀柔板块已初步确立。 突破“传统别墅区”，到达各个区域，甚至远郊区县； 随着城市道路的扩展，呈“蛙跳式”发展趋势； 北部区县依托于自然风景，休闲度假别墅市场升温。 分布态势 房地产资料大全： 高性价比的别墅大量推出，并迅速占领市场 随着城市道路的扩展，一些远郊区县价格相对较低的别墅开始面向市场，整体拉低了销售均价 从2000年到2005年，市场在售的别墅项目个数逐年呈比较明显的递增趋势 2005年新增别墅供应量突进，大量中低价位别墅成为北京别墅市场主流，瞄准广阔的中产阶级。 同时，别墅市场的终端客户向外资、外地化偏移。 市场态势 1、北京市别墅市场动态竞争 八达岭京昌别墅沿线 中央别墅区 京承别墅沿线 立汤别墅沿线 密云别墅区 京密引水渠沿线别墅区 西山别墅区 客户被第一波别墅区拦截— 中央别墅区、西山别墅区 怀柔别墅区 客户被第二波别墅区拦截—京承高速沿线别墅区、立汤路别墅沿线、八达岭京昌沿线 客户继续分流至－怀柔别墅区、密云别墅区 客群被几条交通干线上的项目沿路拦截，京承高速的修通将会使密云成为怀柔的直接竞争板块 区域市场发展不成熟，仍处于初级阶段。 价格水平相对较低，5000元以下的项目占主导。产品缺乏特色。以相对经济实用的小独栋或类别墅物业为主。 密云市场现状 目前区域市场的供应是以中低价格为主，经济型趋势明显。 房地产资料大全： 位置：密云县京承高速公路出口500米 ?? 总建面：10万平方米 容积率： 0.15 总套数：160户 主力面积：一期： 290-505.66平方米,其中独院别墅241.01-324.98平方米;二期：400-800平方米 物业类型：独栋、双拼别墅、独院式联排 建筑类型：联排、独栋别墅 总价： 300-1000万元 开盘日期：一期2002-12-31二期2005年5月 亚　澜　湾 亚澜湾简介 该项目为目前密云区域内产品品质、价格最高的别墅项目。该项目无论从规划到产品设计、园林水景，还是休闲配套方面，都可算是设计独具匠心、质量水平一流。但是开盘三年以来，市场对该项目的接受程度并不高，项目销售情况不佳。 分析原因：高端别墅在密云市场需求存在瓶颈 水墨庭院简介 总建面：52000平米 容积率：0.56 主力面积：220－230平米 物业类型：小独栋　叠拼 起价： 4580元/㎡ 均价：5200元/㎡ 最高价：7100元/㎡ 总价 一期90－200万 二期110-200万 开盘日期：一期2004.9　　二期2005.9 水 墨 庭 院 购买主体为密云当地客户，政府公务员及私营业主改善居住 少部分为休闲度假型市内客户 北京天恒置业集团 以往开发项目多集中在西城区，企业在向区外扩展的同时亟待进行品牌树立及整合。 山天项目是天恒置业集团第一个远郊独栋别墅项目，是天恒置业集团进行品牌整合的契机之一。 山天项目前期投入资金量大，在确保利益最大化的前提下快速销售是项目操作的核心目标。 北京市房地产综合开发骨干企业之一。累计竣工房屋面积超过400万平方米，二十余年的公司运营，具备综合开发经验。 房地产资料大全： 市场压力巨大---560套的持续热销，年销量是怀柔现在整体别墅市场的销售总合 项目面临的核心问题与开发心态分析 不成熟区域销售屏障,未来2－3年的市场巨大放量 开发前期资金投入巨大，资金快速回笼要求迫切 首攻的战略意义与实际执行的限制 高利润与品牌塑造的长远需求 分析任务与常规运作模式之间的矛盾，规避未来的大规模市场竞争。 转换视角，创新思路，拓展渠道，务求快速消化！ 天恒是一只大象山天项目就是他最好的舞台 蚂蚁 大象 固守拘泥于现有市场 以创新的眼光看市场 以颠覆、动态的眼光看客群 创造并攫取新需求 打破价值与成本之间的权衡取舍 争夺现有需求 固守现有静态客群 在价值与成本之间的权衡取舍 以发展的眼光看项目