项目可行性实施计划书.ppt

济宁邹城 邹城市城东太平东路地块可行性研究 2016年2月4日 思维导图 委托方目标 宏观经济状况 市场分析 项目分析 项目概况 邹城市房地产市场分析 项目整体发展战略 项目经济测算 宏观经济情况 3 项目投资结论 第一部分：项目概况 项目区位 周边配套 交通条件 土地现状 项目概况——项目区位 地块位于邹城市东区，是邹城市新城市中心区域，随着各行政中心带动作用，整体区域价值与形象得到提升。 邹城市东区位于邹城市市东，是邹城市的城市新中心，经过一段时间的初期发展，周边基础配套已基本完善。但商业配套设施，如商场、超市等购物场所欠缺，此类设施场所正处于建设高峰期。 邹城东区新城规划的主体功能主要是CBD，是邹城市政治中心、金融中心、文化教育中心、居住中心。 紧靠城市中心的是规划中的孟子湖新区，该区以生态、科技为主要发展方向，打造生态科技新城。 本地块位于新城市中心与孟子湖新区之间，占尽两片区的优势，既有城市中心的地理位置优势，又具有孟子湖新区的发展潜力。 项目概况——项目区位 地块位于邹城市东区，是邹城市新城市中心区域，距离市政府1.2公里，行政服务中心等各行政机关距项目咫尺，行政、商业、教育、医疗配套资源丰富。 项目概况—周边配套 项目概况—交通条件 地块以北紧靠太平东路，太平东路贯穿城西、城中、城东，是邹城市东西方向交通的大动脉。地块以南的平阳路也是邹城东西方向上的主要交通要道。 地块以东是环绕城市外沿的城前路（104国道）与接驾山路连接邹城市北部区域、孟子湖新区。 公交5分钟一班，全程50分钟。 地块交通便捷，可通过太平路、城前路迅速与城市交通网络相联。 地块所在区域已具备给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、以及场地平整的条件，可进场后迅速开发建设。 项目概况—土地现状 项目西侧现状 项目东侧现状 项目南侧现状 地块所在区域已具备给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、以及场地平整的条件，可进场后迅速开发建设。 项目概况—土地现状 燃气配套 热力配套 总规 项目概况—土地状况 目标地块规划指标 地块一 用地性质 居住用地、河道绿化用地 总面积 67715.35 河道和绿地面积 21567.52 居住用地面积 46128 容积率 2.2 建筑密度 25% 绿地率 40% 建筑限高 100米 地块二 用地性质 居住用地、河道绿化用地 总面积 52843 河道和绿地面积 11688 居住用地面积 41155 容积率 2.0 建筑密度 25% 绿地率 40% 建筑限高 100米 第二部分：宏观经济状况 经济概况 人口概况 行政区分布 邹城市为山东省辖县级市。全市总面积1616平方公里，辖3个街道、13个镇，总人口130万。主城区分为三个街道，凫山街道、钢山街道、千泉街道，城区人口约30万，城市是自然资源型城市。 宏观经济概况 主城区 初步核算，2010年-2014年地区生产总值（GDP）增幅均大于8%，房地产行业处于高速发展阶段。 近几年GDP一直保持强劲的增长势头，增长速度较为明显。经济形势持续向好，也给房地产行业的发展带来很好的促进作用。 GDP增幅和房地产业 发展状况的关系 ——库兹涅茨 数据来源：邹城市统计局 宏观经济概况 2011年-2014年邹城市房地产市场处于高速发展阶段。 邹城市固定资产投资逐年增长，固定资产投资规模稳步扩大，推动了房地产业的发展 从右图表中可以看出，2011年房地产开发投资增长65.4%，2011年至2014年开发投资总额持续维持平稳的高位投资，这正是邹城市房地产市场发展的黄金时期。 宏观经济概况 人口平稳增长，外来人口较少，农业人口的城镇转移，及居民可支配收入的持续增长为房地产市场发展提供了保障 邹城近几年人口自然增长，外来人口较少，且增长缓慢，因此不利于房地产的长期需求； 农业人口逐步减少，并在慢慢地向城镇迁移，有利地促进了城镇房地产的需求（平均1万人/年向市区聚集）。 城镇居民的人均可支配收入提高，说明市民的购买力逐步增强，是房地产发展的有利保障。 年份 2010年 2014年 总人口数（万人） 115.7 117.85 农业人口（万人） 76 74.58 非农业人口（万人） 39.7 43.27 宏观经济概况 邹城市的远景规划基本呈现出”东进北拓”的态势,孟子湖新区及城北钢山街道将对本项目起到一定的分流作用,但本区位的城市中心优势仍是不可替代的。 邹城城市发展策略为“一带两轴三中心”，呈现东进北拓的趋势，东进成为发展重点，相应的东城与孟子湖将成为未来发展的核心区域。 其中东城将成为政治、文化、商业、办公的集中地区，是城市的CBD中心； 东城与孟子湖新区的规划发展必将带来房地产行业的发展。 宏观经济概况 城市概