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商业地产招商基础知识
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商圈的含义
商圈,是指商店以其所在地点为中心,沿着一定的方向和距离扩展,吸引顾客的辐射范围,简单地说,也就是来店顾客所居住的区域范围。无论大商场还是小商店,它们的销售总是有一定的地理范围。这个地理范围就是以商场为中心,向四周辐射至可能来店购买的
目前某地主要的传统商业聚集区还是集中在旧城大观楼地区;
本案距离大观楼约2.5公里,距嘉信茂广场仅500米;
南岸东区是某地城市向东发展的前沿,是某地市重点建设的核心区和未来的行政商贸金融中心,某地的城市资源正不断向南岸东区聚集;
主圈即主要商圈,也称第一商圈,是指最接近商店的区域。在主要商圈内,消费者去商店购物最为方便,一般情况下,百货商店65%左右的顾客来自主要商圈。在主商圈内,顾客在人口中的密度较高,每个顾客的平均购货额也最高,这一商圈很少与其他类型商店的商圈发生重叠,否则就易出现过度竞争。一般来说,小型商店的核心商圈在0.8公里之内,顾客步行来店在10分钟以内;大型商场的核心商圈在5公里以内,无论使用何种交通工具来店,不超过20分钟。
次圈即次要商圈,也称第二商圈,是指位于主要商圈外围的次要区域。在这一区域内,顾客较为分散,但消费者来店购买商品也较为方便,在次要商圈内聚集着百货商店25%左右的顾客。一般来说,小型商店的次要商圈在1.5公里之内,顾客步行来店在20分钟以内;大型商场的次要商圈在8公里以内,无论使用何种交通工具来店,平均不超过40分钟。
边圈即边缘商圈,也称第三商圈,是指位于次要商圈以外的区域。在边缘商圈内,散居着百货商店约10%左右的顾客,在这个区域的消费者来商店购买商品中不太方便。一般来说,小型商店的边缘商圈在1.5公里以外,顾客步行来店在20分钟以上;大型商场的边缘商圈在8公里以外,无论使用何种交通工具来店平均在40分钟以上。
商圈的构成:由三部分组成,即主圈、次圈、边圈。
边圈
次圈
主圈
5
商业地产招商:全程价值链的视角
招商不只是招商环节的责任,招商是一件贯穿商业地
产前期规划、建设、后期运营全过程的工作:
1. 规划阶段的招商:
商圈分析
市场定位
业态组合:确定主力店与次主力店
2. 建设阶段的招商:
确定次主力店和非主力店
3. 运营阶段的招商:
业态和商户调整、补充招商
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商业客户介绍
客户类型
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商业地产招商的客户分析
1. 商业业态分析
2. 客户的选址要求
3. 客户决策模式分析
4. 对客户的评估与筛选
商家需要什么样的物业?
商家经营对租金/物业有什么特殊的要求?
在产品设计/招商定价/后期运营阶段,开发商应注意些什么?
特别说明——
对于不同商业类别的商家来说,其对物业具体的要求是不同的,根据我司多年的工作经验,现列举五种类型商家对物业的不同要求:
第一种:大中型卖场类
第二种:餐饮类
第三种:休闲类
第四种:娱乐类
第五种:小型购物类
第一种:大中型卖场类
区位要求:成熟社区交通核心结点处,或发展潜力巨大处
楼层要求:从-1F—4F不等
面积要求:
总面积:从6000-20000平不等
单层面积:不小于4000平,且长宽比最好在5:4
层高要求:梁以下不低于4.5米,掉顶后不低于4.2米
荷载要求:国内商家要求不低于350Kg/㎡,国外要求不低于1000 Kg/㎡
柱距要求:不低于6×6米,国外要求不低于8×8米
硬件配置要求:
水、电、气、烟道,有后备发电机组
消防(包括自动喷淋及报警系统)、监控、背景音乐、灯带等系统
中央空调、新风系统
生鲜区(荷载不低于1吨/平米)、卸货区(至少200平米)、库房、停车位
电梯(2部)、货梯(2吨/部至少1-2部)、坡步梯(至少每层双向各一部)
其它要求:
交房要求:所有验收手续过关,所有产权等证件办理完毕(视谈判条件)
装修要求:天地墙基本装修到位,根据开发商与商家谈判的条件制定
是否有中厅:百货卖场需要,超市不需要
第二种:餐饮类
区位要求:交通便利,经营环境优越,停车位充足处
楼层要求:从1F—3F不等
面积要求:
总面积:从200-10000平不等(根据商家自己的规模制定)
单层面积:无特殊要求
层高要求:无特殊要求,但最好不要低于3米
荷载要求:不低于350Kg/㎡,最好在450 Kg/㎡
柱距要求:无特殊要求
硬件配置要求:
厨房必须有水、电、气、地沟、排污、隔油池(火锅、洋快餐)、烟道(重点)
大堂、包间、库房、粗加工、冷菜房等均由商家自行隔断
停车位必须充足,且越多越好(这个是商家最关心的重点)
光
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