保利垄上营销方案.pptVIP

第一部分 垄上之道 第二部分 推广执行 第三部分 推货定价 定价 考虑到垄上09年销售6亿以上的销售任务（独栋确定推出，叠拼不确定） 考虑到09年别墅市场仍处于低谷，销售压力大 考虑到现有竞争力：龙湾 壹千栋 垄上 = 中海瓦尔登 湾流汇 考虑到近三个月内各项目成交均价： 壹千栋：4月份成交均价15606-18600，共成交26套，销售情况良好 中海瓦尔登： 4月份成交均价11734-16382，成交2套，销售较差 湾流汇： 4月份成交均价11590-12038，成交19套，销售良好 定价初步建议 建议垄上独栋首期回收单价：16000元/平米 后期销售情况良好，每次涨3个点 最终实现独栋回收单价17000元/平米 6月，均价16000 7月，均价16500 8月，均价17000 9月，均价17500 10月，均价18000 货量统计 产品 栋数 地上面积（平米） 地下面积（平米） 总建面（平米） 别墅 126 43177 22342 65520 叠拼+联排 ？ ？ ？ 38133 合计 ？ ？ ？ 104737 独栋别墅 126套 叠拼+联排？ 推货原则 独栋别墅先推，叠拼暂时不考虑； 考虑工程进展和前期展示效果； 蓄客量最终决定推货量，视客户数量决定首期推货； 开盘必爆——如果客户足够，原则上首期开盘货量5亿元左右； 后期多频次、少批量挤压式推货（视每期蓄客情况定）； 保证优劣搭配、前二后三产品和旧产品搭配； 部分考虑客户需求，客户需求量集中的区域先开； 别墅档次分类 叠拼 水系别墅，最佳 内侧独栋，第二挡 靠近叠拼，第三档 推货次序 独栋第四次推货 9月中，15套，约1.5亿 独栋第二次推货 7月中，16套，约1.4亿 叠拼第六次推货 2010年，3-4次推出 独栋第一次推货 6月中，南59套，均价16000，约5亿元 独栋第三次推货 8月中，17套，约1.5亿 独栋第五次推货 10月，18套，约1.8亿 年度销售任务预计 09年独栋别墅完成签约6.7亿 Ps：定价是影响总额关键 产品 栋数 （栋） 套数 （套） 总建面 （平米） 回收单价 （元/平米） 总金额 （亿元） 销售率 销售额 （亿元） 别墅 126 126 65520 17000 11.2 60% 6.7 叠拼+联排 —— —— 38133 —— —— —— —— 合计 6.7 谢谢观赏 * 重点节日业主馈赠：生日贺卡与蛋糕，春节、结婚纪念日节日馈赠 每周暖场活动：烤肉晚会、钓鱼比赛、名车试驾、宠物比赛 保利卡品牌活动：保利剧院演出票9折，每年免费参观3次保利博物馆 主妇子女专题活动：垄上太太团与垄上童子军，会所开辟专门区域（高级女子SPA房、水疗健身运动中心、宠物教育室……），举办亲子游园会、厨艺培训班、美容讲座、儿童教育专题、智力运动会、手工活动、卡通嘉年华…… 别墅生活季后续活动安排 奥北崛起，王者归来 ——业内杂志之奥北别墅专题 时间：5月中旬 借助红地产、安家、楼市，联合区域重点项目共同热炒奥北别墅区 从项目理念内涵出发过渡到三期升极产品本身 凸显项目的成熟度和三期产品的经典再造和全面升级 一部专题——区域炒作 可邀请美国麻省理工大学建筑系主任张永和 ——拥有中西方文化教育背景的建筑师 ——中国最成功的建筑师 可延伸为中外建筑设计师的PK论坛 新闻话题公关营销活动： 联合《安家》推出”中国最成熟别墅”论坛 新浪全程直播 一轮公关 邀请北京大学中文系教授评论家张颐武 ——拥有中西方文化教育背景的建筑师 ——提出国宅文化——中国心、世界观 可延伸为中外建筑设计师的PK论坛 短信彩信每周海量发布，最大限度覆盖客群 ? 保利内部别墅客户资料 ? 合作银行等合作方客户群发 ? 平台资源客户群发（招行VIP,宝马车友会,京城各大俱乐部等） 五一会所开放业主反映良好，建议坚持开放，5-6月业主5折优惠。 尽快择地落实老人与儿童室外活动中心，为成熟别墅生活正名。 其他补充 强势开盘 引爆市场 彰显价值 热销炒作 第二阶段 承势、入市 营销节点 承势、入市 7月 8月 推广主题 开启126幕艺墅人生 推广手段 渠道全面覆盖 一次公关+一次亮相+三只报广 户外+报纸+网络 广告方向——产品篇 用心，经典以恒 一部18年的专业发展史 保利地产对造墅哲学有独到的理解 720个白天与黑夜 兼收并蓄，海纳百川，持续改善 无数次自我否定 3万个细节近乎疯狂的执着 每一栋都是近乎完美的艺术品 广告方向——园林篇 蜕变，大美以恒 漫步垄上 慢坡迭起，流水潺潺 银杏与玉兰 蝴蝶与小草 如化蛹成蝶 不经意间，浑然天成 定向数据库直投锁定目标客户 老业主直投 亚奥别