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- PAGE 7 - xxx项目方案可行性分析报告 2012年12月 目 录 淄博市经济发展情况 商业地产与投资环境分析 项目地块情况分析 项目SWOT分析 项目定位及主要规划思想 项目招商与项目管理 成本分析及利润预测 结论 淄博市经济发展情况 一、淄博市经济状况回顾 淄博，全国工业经济过万亿的16个城市之一，全国城市综合经济实力30强，济南都市圈中心城市，中国历史文化名城，国家园林城市，中国瓷都。 经过建国以来特别是改革开放20多年的建设和发展，淄博的经济实力日益增强。1992年以来，淄博连续跨入中国城市综合实力50强行列。近年来，全市对外经贸、高新技术产业、民营经济快速发展，国内生产总值每年都以10％以上的速度增长。 二、数据统计 淄博市辖区面积2972平方千米，市域面积5968平方千米。市域最大纵距151公里，最大横距87公里。市辖区户籍人口312.92万人（截至2010年11月1日），市域户籍人口476.20万人（截至2010年11月1日），市域常住人口约为500万人（截至2010年底）。 2011年，城镇居民人均可支配收入21810元，比2002年增长1.8倍，扣除价格因素，年均实际增长9.2%；农村居民人均纯收入6977元，比2002年增长1.8倍，扣除价格因素，年均实际增长8.1%。总体看，城乡居民收入年均增速超过1979至2011年7.4%的年均增速。 商业投资环境分析 一、商业投资市场分析 就淄博市而言，地段价值分为四方面进行界定：商业黄金地段、学区黄金地段、CBD商务黄金地段和人居黄金地段，它们的价值核心其实就是突出“便利性”。商业黄金地段享受的是休闲娱乐和逛街购物的便利性；学区黄金地段享受的是学习和小孩读书的便利性；CBD商务区地段享受的是商务、工作、办事的便利性；而人居黄金地段则享受的是居家生活、买菜做饭等生活方式的便利性。 引用中国首富李嘉诚的投资理论：地段、地段，还是地段。“我是大赢家”项目针对的就是商业黄金地段的便利性，可以为本项目带来经济上的巨大效益。 二、投资环境分析 1、区位环境 商业区位的优劣，取决于商业交易区内人口密度、消费购买力以及潜在顾客的社会经济地位。商业交易区是指项目所能辐射之范围。离商业中心越近，对顾客的吸引力越强。在商务中心区域内，由于消费者的多元购买力，使各类商业业态彼此连接为成片的商业区域，从而对消费者更具有吸引力，其商业区位则越佳。本项目正处于最佳商业区位。 2、商业环境 客流量：日均人流量 人。周末约 人。 商场： 家 酒店： 家 银行： 家 医院： 家 其它： 项目地块情况分析 地理位置： 本项目位于山东省淄博市中心xx商业大楼，周边地区为商业区域，酒店、商场、银行、医院等鳞次栉比。 主要经济指标 建筑总层数：6层 项目可用层数：3/4/5/6层，共计180个房间 商业建筑密度：密集 车位数： 项目规划 【3层】 【4层】 【5层】 【6层】 第四章 项目SWOT分析 （Weakness）限制● （Weakness）限制 ● 项目所在建筑在环境外观上竞争力较弱。项目所处建筑外观因建造时间较长已显破旧，建筑内部现已有的商品参差不齐，服务水平低下，对我们项目商业品牌提升影响较大。 优势（Strength） ● 优越的地理位置。位于淄博市中心商业区中心路段，景观、树木，林立人行道两旁，彩色霓虹灯交相辉映。在合理的布局规划的前提下，进行经营业态划分，在商品上追求新颖独特，保证商业中心的持续稳定发展趋势，立于市场不败之地。“我是大赢家”棋牌室在经营业态上，总结了周边经营内容及模式，定位特色经营业态，做到人无我有，人有我强，人强我精。并可以根据市场的变化随时进行调整，以适应市场的需要，避免不必要风险。 SWOT分析 SWOT分析 ● ● 市场是不断变化的，竞争是永远存在的。无论是前期的客户招商竞争，还是后期消费者的竞争都是趋于白热化的。将来周边未知商业项目的开发，也有可能带来潜在的威胁。 （Threat）挑战 ● 商业区产业结构不完善。产业结构较为单一，酒店及商场较多，缺乏娱乐休闲产业项目。本项目有能力和足够的空间，把握的市场动态，减少不必要的竞争，提升整个产业结构和服务水平，与其他商业项目形成互补，从而提高市场竞争力。 机遇（Opportunity） 项目定位及主要规划思想 棋牌室，作为一种风靡国内的商业形态，近年来大有席卷神州之势。经过几年的发展，棋牌室在中国经历了一个曲折的发展过程： 棋牌室最初由早期的棋社和赌场演变而来，棋牌游