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黄冈高新区科技（孵化器）项目开发计划书 第 PAGE 17 页 共 NUMPAGES 25 页 ★★★★★绝密 黄冈高新区科技（孵化器）项目开发计划书 武汉徐东房地产开发有限公司 2007年7月 【摘要内容参考】 1. 开发公司基本情况介绍（公司名称、成立时间、注册地区、注册资本，主要股东、股份比例，主营业务，过去三年的销售收入、毛利润、纯利润，公司地点、电话、传真、联系人。）2. 主要经营管理者情况（姓名、性别、年龄、籍贯，学历/学位、毕业院校，政治面目，行业从业年限，主要经历和经营业绩。） 3. 项目形象与功能定位描述与开发构想 4. 行业及市场分析（黄冈房地产行业历史与前景，市场规模及增长趋势，未来3年黄冈房地产市场预测。）5. 项目营销推广策略 6. 黄冈地产旗舰企业形象的打造与品牌的延伸 7. 项目后期及双子座A2部分产权式酒店的构想和开发经营管理 8. 项目开发费用估算和财务分析 9. 风险控制（项目实施可能出现的风险及拟采取的控制措施。） 第一部分 开发公司基本情况介绍 1、开发公司基本情况介绍 2、主要经营管理者简介 第二部分 项目开发背景与概况 1、黄冈市经济发展状况分析 黄冈是位于湖北省东部、长江中游北岸、大别山南麓、京九铁路中段的一座新兴中等城市，现辖管11个县市区、总面积1.74万平方公里、总人口数量为730万人。具有“承东启西、纵贯南北、得中独厚、通江达海”的区位优势，交通便利，是武汉8+1城市圈的重要组成部分，经济总量占湖北省二分之一以上。 黄冈市现辖红安、英山、罗田、浠水、蕲春、黄梅、团风7县，麻城、武穴2市，黄州、龙感湖管理区2区，以麻城和武穴两市的经济最为发达，居民的购买和消费能力较强。 总体而言，黄冈经济发展呈现如下特点： （1）没有支柱型产业，属消费型城市。其教育业十分发达形成了从幼儿教育到高等教育相互衔接，普通教育与职业技术教育并行的比较完整的教育体系。现有各级各类学校5978所，其中大中专学校22所，普通中学366所，小学3800所。湖北省重点中学黄冈中学更是闻名全国，是黄冈教育界的典范。 （2）目前黄冈政府对招商引资十分重视，实施大量的优惠政策，对外来客商实行一个项目、一名领导、一套工作专班全程式、保姆式服务，以最低廉的土地、税费、供水、供电、通信和人力资源，营造最佳的投资回报机会和创业发展平台。已经引进的项目有，北京汇源、湖南太子奶、杭州娃哈哈、河南南街村、美国杜邦、比利时高格公司等国内外知名企业。 （3）城市经济中心有发生转移趋向。随着城市建设和招商引资的进程，黄冈市的经济中心正在向东转移。在黄冈兴建了东湖、西湖和路口三个工业园区。其中东湖工业园规划面积5000亩、西湖工业园3000亩、路口工业园3000亩，其园区内用地由政府统一收购储备、统一价格、统一出让、统一配套基础设施行政规划。未来几年对整个黄冈地区的经济发展起到强劲的推动作用。 2、黄冈房地产开发历史与现状 黄冈房地产业起步于1996年建市时期，大致可以分为三大阶段： 第一阶段是破产企业的改制阶段，土地不花钱，没有正规开发企业进来做，以破产企业清算小组的名义联合外地开发企业建设，多以经济适用房、安置房为主，成本很低，最便宜的价格只要400元/每平米，一直到2002年，基本处于这个阶段，最高房价880元，01年房价跌到790元，02年房价跌到750元。 第二阶段是招牌挂阶段，即开发商以土地储备为主，部分没有土地储备的开发商被逐步淘汰，整体的结果是地价增值，成本提高，引起房价的上涨，此阶段已经基本完成； 第三阶段是房地产的竞争阶段也即现阶段。现阶段的黄冈房地产市场处于起步阶段，但是发展速度很快，外来开发商和本地开发商激烈角逐，由于开发水平和理念的参差不齐，整个楼市良莠不齐，在众多的开发商中，涌现了口碑较好实力较雄厚的一批开发企业如三清地产、君诚地产、方正集团，嘉丰地产等，在开发理念与规模越来越大，越来越注重小区环境、自身配套，在提升小区档次上迈上了一个新台阶，但受诸多条件限制，开发企业还不能实现有效联盟，在项目操盘过程中，低水平建设低端市场的恶性竞争是本地房地产业不能很快发展壮大的因素之一。 3、黄冈房地产市场状况分析 （1）住宅市场分析： 黄冈住宅市场中，销售均价在1500元/平方米以下的低端产品占总体量的60%以上，其建筑形态以砖混多层为主，中高端产品如坤泰名居、锦绣星城、摩尔城、世纪名城（高层项目）以及西湖华庭还有未开盘的君湖现代城等，在项目规划、建筑品质、小区景观、社区配套上基本上在循着有理念开发的思路进行，但其设计水平落后，整体布局还比较落后，无组团、主题规划，其排排座的理念基本上还停留在经济适用房水平，户型设计单一，没