滨河新天地营销方案.pdf

滨河新天地营销方案 1 导序 滨河新天地，是安泰集团在临沂的首个大型房地产项目。 滨河新天地，对奠定安泰集团在临沂的影响力至关重要。 在临沂市场本项目所面对的不仅是某些项目的竞争，更需要面临市场 有限的空间与价格水平的压力，因此，对于本项目的营销必须先行明确三 点基本原则： 1、本项目若要在当地房地产格局中立于赢家的姿态，构筑引领性的标 准是核心，以此既可区隔其它同类型项 目的竞争，也将成为本项目营销推 广的主线，令客户更清晰地了解项目的核心价值； 2、就本项目所在位置而言，前景是诱人的，然而仍需要持续与耐心的 市场培育，尤其是从区位发展潜力与项目整体价值平台着手，从总体到局 部的推广部署，令市场从接受区位、总体项目逐步到接受具体各阶段推售 楼体； 3、本项目营销环境的困境是显而易见，项目入市启动阶段追求稳妥的 销售速度与价格推进更为理性与科学，由此力求随着项目的逐步展示与各 阶段的良性销售，带动项目的全面销售成功与价格上涨。 基于本项目营销发展的上述原则，我们将有机整合各项资源，量身定造 个性战术，让滨河新天地创造最佳的营销业绩。 本案仅针对一期（一期共 12 栋楼，7 栋高层，2 栋小高层，3 栋多层） 营销做重点阐述，针对一期各阶段营销工作、媒体推广等都有详细的工作 计划，操作性较强。其中总营销思想及指导原则适用于整个项目的产品推 售。 2 第一部分：市场研究篇 一、 临沂房地产市场概述： 1、临沂房地产市场处于迅猛发展期。 临沂市房地产市场发展起步较晚，从1998年形成真正的房地产业，2000 年后，市城建部门开始规范房地产市场开发，清理整顿房地产市场。全年 共取消 28 家不符合资质管理规定的房地产开发企业的开发资质。此后临沂 房地产市场发展迅猛,2002年全年房地产投资14亿元人民币,房屋开发施工 面积达到 150 万平方米,而 2004 年全年,临沂市房地产投资达到 26 亿元人 民币,开发施工面积250万平方米,一下子进入了高产期.2006年临沂房地产 投资完成50亿元，增长37.5%，其中商品房建设投资34.5亿元，增长69.7%。 全年商品房施工面积 517.1万平米，增长 58.2%；竣工面积 178.7 万平米， 增长 44.5%；销售面积 186.7 万平米，增长 69.9%；商品房销售额 31.6 亿 元，增长62.2%。目前临沂的房产以居住型为主导 2、房地产开发投资高速增长，未来市场供求失衡压力加大 截止去年年底，全市完成房地产投资完成 119 亿元，同比增长77.4%。 从商品房建设规模看，全年商品房施工面积 1133.2 万平方米，同比增长 28.3%，竣工面积 211.8 万平方米，同比增长 18.2%。前期积累的房产投资 3 在 2008 年得到一个大幅度的释放，08 年 1 年的施工面积是 06 年的一倍， 2009 年的施工面积继续扩大，年后的市场回暖的反弹减弱了经济危机的影 响，但总体还是会有所放缓。 3、商品住宅相对有所下降，整体市场成交未有明显衰退迹象 截止去年年底，临沂市共办理预售许可证 610 个，其中 2008 年全市 办理预售许可证 136 个，2008 年全市房屋销售 2.5 万套，销售面积约 240 万平米，与 2007年同期基本持平。其中住宅销售面积约为 182万平米，商 品住房销售面积 75 万平米，比 2007 年下降15%。 4、市场成交中住宅占主力，个人刚性需求为主，本地消化为主 从商品房销售结构看，住宅销售面积占商品房销售总面积的比例为 77%，住宅销售比例略有上涨。非住宅物业销售面积有一定比例下降。 据统计，目前临沂房地产市场继续呈现以个人购房为主体的特征。新 建住宅市场中