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滨河新天地营销方案
1
导序
滨河新天地,是安泰集团在临沂的首个大型房地产项目。
滨河新天地,对奠定安泰集团在临沂的影响力至关重要。
在临沂市场本项目所面对的不仅是某些项目的竞争,更需要面临市场
有限的空间与价格水平的压力,因此,对于本项目的营销必须先行明确三
点基本原则:
1、本项目若要在当地房地产格局中立于赢家的姿态,构筑引领性的标
准是核心,以此既可区隔其它同类型项 目的竞争,也将成为本项目营销推
广的主线,令客户更清晰地了解项目的核心价值;
2、就本项目所在位置而言,前景是诱人的,然而仍需要持续与耐心的
市场培育,尤其是从区位发展潜力与项目整体价值平台着手,从总体到局
部的推广部署,令市场从接受区位、总体项目逐步到接受具体各阶段推售
楼体;
3、本项目营销环境的困境是显而易见,项目入市启动阶段追求稳妥的
销售速度与价格推进更为理性与科学,由此力求随着项目的逐步展示与各
阶段的良性销售,带动项目的全面销售成功与价格上涨。
基于本项目营销发展的上述原则,我们将有机整合各项资源,量身定造
个性战术,让滨河新天地创造最佳的营销业绩。
本案仅针对一期(一期共 12 栋楼,7 栋高层,2 栋小高层,3 栋多层)
营销做重点阐述,针对一期各阶段营销工作、媒体推广等都有详细的工作
计划,操作性较强。其中总营销思想及指导原则适用于整个项目的产品推
售。
2
第一部分:市场研究篇
一、 临沂房地产市场概述:
1、临沂房地产市场处于迅猛发展期。
临沂市房地产市场发展起步较晚,从1998年形成真正的房地产业,2000
年后,市城建部门开始规范房地产市场开发,清理整顿房地产市场。全年
共取消 28 家不符合资质管理规定的房地产开发企业的开发资质。此后临沂
房地产市场发展迅猛,2002年全年房地产投资14亿元人民币,房屋开发施工
面积达到 150 万平方米,而 2004 年全年,临沂市房地产投资达到 26 亿元人
民币,开发施工面积250万平方米,一下子进入了高产期.2006年临沂房地产
投资完成50亿元,增长37.5%,其中商品房建设投资34.5亿元,增长69.7%。
全年商品房施工面积 517.1万平米,增长 58.2%;竣工面积 178.7 万平米,
增长 44.5%;销售面积 186.7 万平米,增长 69.9%;商品房销售额 31.6 亿
元,增长62.2%。目前临沂的房产以居住型为主导
2、房地产开发投资高速增长,未来市场供求失衡压力加大
截止去年年底,全市完成房地产投资完成 119 亿元,同比增长77.4%。
从商品房建设规模看,全年商品房施工面积 1133.2 万平方米,同比增长
28.3%,竣工面积 211.8 万平方米,同比增长 18.2%。前期积累的房产投资
3
在 2008 年得到一个大幅度的释放,08 年 1 年的施工面积是 06 年的一倍,
2009 年的施工面积继续扩大,年后的市场回暖的反弹减弱了经济危机的影
响,但总体还是会有所放缓。
3、商品住宅相对有所下降,整体市场成交未有明显衰退迹象
截止去年年底,临沂市共办理预售许可证 610 个,其中 2008 年全市
办理预售许可证 136 个,2008 年全市房屋销售 2.5 万套,销售面积约 240
万平米,与 2007年同期基本持平。其中住宅销售面积约为 182万平米,商
品住房销售面积 75 万平米,比 2007 年下降15%。
4、市场成交中住宅占主力,个人刚性需求为主,本地消化为主
从商品房销售结构看,住宅销售面积占商品房销售总面积的比例为
77%,住宅销售比例略有上涨。非住宅物业销售面积有一定比例下降。
据统计,目前临沂房地产市场继续呈现以个人购房为主体的特征。新
建住宅市场中
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