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物业服务合同中的物业费请求权研究 兼评法释[2009]8 号中的相关规定 陈佳 武汉大学法学院 关键词: 物业费 物业费请求权 物业服务合同 内容提要: 物业费请求权是物业服务企业基于物业服务合同而 对业主享有的合同债权请求权。物业服务合同的当事人是业主和物业 服务企业，物业使用人和继受人原则上不能作为物业费请求权的相对 人。书面催交物业费是物业服务企业向人民法院提起诉讼的前置程 序。业主可以主张违约或违规收费、物业服务存在瑕疵、物业服务合 同关系已经终止和诉讼时效经过的抗辩对抗物业服务企业支付物业 费的请求。我国立法上对物业费请求权不能实现时的救济不足，应适 当加重责任，丰富责任类型。 物业费的支付与收取，对于确保区分所有建筑物的功能，维持区 分所有建筑物的管理运营得以顺利进行至关重要，从而不仅对于每一 位业主的生活品质的提升不可或缺，而且在委托管理模式下对于物业 服务企业的生存与发展影响巨大(根据中国物业管理协会2008 年发 布的《物业管理行业生存状况调查报告》， 40. 8%的物业服务企业 仍处于亏损状态，19. 1%的企业经营状况“持平”。48. 8%的物业服 1 务企业认为其原因在于物业服务收费率低。)，但是该问题在建筑物 区分所有权法律制度中却是一个令人头疼的问题，大量的诉讼和物业 投诉证明了这一点。2009年10 月 1 日起施行的《最高人民法院关于 审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称法 释[2009]8 号)13 个条文中，有6 个条文涉及到物业费问题(第 5 条至 第10条)，为司法实践中大量的物业费纠纷案件提供了切实可行的法 律依据。但由于法释[2009]8 号有关物业费的规定均以物业服务合同 为前提，实际上就将业主自主管理模式之下的物业费问题排除在外 (业主自主管理模式是由业主自行管理物业或彼此组成一个管理团队 对物业进行管理活动，无需与物业服务企业签订物业服务合同。我国 各地普遍存在业主大会成立难问题，例如北京市业主大会成立率只有 20%左右，物业费纠纷案件主要集中在物业服务企业和业主之间，所 以法释[2009]8 号主要解决委托管理模式下的物业费问题。)，本文 以下也将研究限定于委托管理模式之下的物业费请求权问题。 一、物业费请求权的性质 物业费，又称物业服务费、物业管理费、管理费等，是业主为维 护房屋共有部位以及共有配套设施正常使用和功能，以及维护物业管 理区域环境卫生和秩序而分摊的费用。物业费的性质，一方面是属于 为管理维护建筑物基地，共用部分———物的费用，及群居关系改善 的人事费用，为区分所有建筑物共同团体利益所生必要必不可缺之费 用 [1]。另一方面，物业费也是物业服务企业按照物业服务合同的约 2 定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维 护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的对价(参见《物业 服务收费管理办法》第2 条。)。 在现代各国建筑物区分所有权法上，区分所有权人(业主)支付管 理费是其作为管理团体成员的一项基本义务，而为各国区分所有权法 及管理规约所一致规定 [2]。业主承担该义务与业主基于专有部分所 有权的共有持分权联系紧密。因此，从管理规约的角度而言，支付管 理费是业主对业主大会的债务，其债权人是业主大会，相应地，物业 费请求权即是业主大会基于管理规约对于业主享有的债权请求权。 随着社会专业化分工的不断加强，委托管理模式在区分所有权建 筑物的管理中比例越来越高。而委托管理模式，不论是委托物业服务 公司管理，还是委托其他管理人管理，都需要与其签订物业服务合同。 因此，从物业服务合同的角度而言，物业费请求权是物业服务企业(或 者其他管理人)基于物业服务合同而对于相对人所享有的债权请求权 (法释[2009]8 号第11 条规定：本解释涉及物业服务企业的规定，适 用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。 因此本文下面将仅对于物业服务企业物业费请求权问题进行分析，结 论同样适用于其他管理人。)。 二、物业费请求