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综合广场物业工程部运行手册 一、序言 2016 物业管理是一种以提供服务为主的业务，宗旨是要在适当的成本以内，尽可能 获取用户和客人的最大满意。而现代科学技术提供的必威体育精装版明日广场设备，成为物业 提供一流服务的物质基础。工程部直接运行和管理这些设备，通过设备、设施为用 户服务；是提供给客人空调、照明、通讯、消防设施等“服务产品”的部门。所以， 工程部是为客人的舒适、安全和方便，直接给客人留下服务形象的部门。工程部本 身的工作及工程部与物业部，销售部，保安部等的横向联系与配合，对提高物业的 整体服务质量至关重要。 同时，物业管理费用的工程设备维修费用及能源消耗是最重要的开支项目；工 程设备运行、维护费用的节约，直接令成本降低，提高整体管理效益。 在物业管理范畴中，工程管理是技术最复杂和管理难度比较高的一项工作。其 主要职责是负责前期的设备和建筑验收、二次装修的协调、明日广场设备的管理、 运行、维修和能源控制等。工程部的工作牵涉到十几个技术工种，工种与工种之间， 班组与班组之间，分工与合作，交叉与配合等等构成一个复杂的系统，组织得不好， 往往会出现问题，因此管理这支队伍要负出比其他部门更大的努力。所以，大多数 物业的工程部，从部门经理到工人，待遇都要比别的部门高，这也体现了对工程管 理的重视。 提到工程设备管理的困难度和重要性，也必须正确地处理工程部与其他部门的关系。说工程部相对比较重要，这 只是问题的一个方面，从相互工作关系的处理来说，工程部还有一个服务并服从于其他部门工作的特殊要求。这是因 为，一方面各种设备的运行不仅仅是为用户，同时也是为其他部门服务的；另一方面有些部门，尤其是销售、服务等 “一线”部门，他们直接面向用户，用户的要求、意见常常通过他们传达到管理公司门。因此根据“一线”部门的意 见和要求，处理并安排设备工作的事项，成为工程部工作的一个特点。认识这一点非常重要，否则，有的工程部人员 常常以老大哥自居，甚至要求别的部门服从他们的需要。如果是这样，那就会极大地影响服务质量和相互关系的处理。 我们常常把设备、总务等称作“二线”，“二线”服从“一线”，这是物业管理工作的一条原则，务必把这一条原则 认真地贯彻在工程管理的整个过程中。 二、职责 1、 物业工程管理的中心思想 1 高级物业项目集中了现代科学技术提供的必威体育精装版设备，这些设备成为实 现物业豪华、舒适和一流服务的保证。要管理好这些现代化设备，除了需 要具有较高专门技术、技能的工程技术人员和技术工人外，还必须有一套 严格的管理方法和科学的检修、保养计划，及细致周全的岗位责任制度。 2、 物业管理工程部的主要职责 工程部负责： A. 对物业的土建及所有机电设施（电气、电梯、空调、给排水、通讯、保安消防等系统）的维修保养 B. 日常运行管理 C. 对业主、租户开展有偿服务 D. 对装修工程进行监督管理 E. 对物业设施提出完善、整改方案 具体包括以下内容： A.在项目经理领导下，具体负责贯彻执行物业的经营方针，制定物业设备管理工作 的具体目标和政策。 B. 定期编写月、周报告、运行报表等工作，积累有关资料和数据，为管理决策提供 依据。 C. 负责物业设备的规划和实施，运行和使用、维护和修理、改造和更新直到报废全 过程的技术和经济管理。 D. 负责物业设备的技术改造，引进工作和更新工程的可行性研究，编制年度计划经 报批后实施。 E.加强设备项目验收、运行、维修的原始记录资料；编制物业设备的保养、大修计 划、预防性试验计划（月计划、年计划）并负责组织计划的完成，控制费用，提 高修理的经济效果。 2 F.根据物业设备基本折旧和大修理基金的提取情况，协同财务部门合理计划和安排 使用设备购置费用、更新改造费用、大修理费用和备件流动资金等。 G. 制定物业设备管理维修的各项规章制度、技术规程和技术标准，实行定额管理和 经济核算，完成项目经理下达的各项技术、经