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对开征物业税的知性研究及理性思考 作者：李配春 近两年，全国大部分地区房价涨势明显，部分地区过快过猛，甚至影 响到社会公平与和谐。如何通过包括税收政策在内的各项政策的调 控，有效抑制房地产过热、房价过高的状况，已成为民众普遍关心的 焦点。在我国开征物业税，最早是在 2003 年的中央文件中提出来的， 党的十六届三中全会作出了“分步实施税收制度改革”的战略部署。 在“2005 中国财税论坛”上，国家税务总局局长谢旭人表示，“十 一五”期间我国稳步推行物业税，并相应取消相关收费。国家税务总 局在制定“十一五”规划时也明确指出，要在条件具备时，研究合并 房产税和土地使用税等税种，建立统一的物业税，以调控房地产市场， 稳定房价。笔者认为，所有这些皆反映了我国与世界接轨、政府转变 职能应时之举，也是大势所趋。 一、开征物业税的背景把握 首先，物业税开征提速的一个重要背景是，房地产业已经成为偷 逃税重灾区。 来自国家税务总局的信息显示，房地产业是惟一一个 连续 3 年被列为税务专项稽查的行业，房地产企业偷税漏税的手段越 来越复杂，寻求公开保护越来越多，部分地区约有 90% 的房地产企业 存在涉税问题。据悉，去年，连云港市地税稽查局以房地产行业为重 点进行了专项检查，结果发现被检查的 665 户企业中有偷逃税行为的 达 542 户，占八成以上。其实，不单是连云港，近年来全国各地房地 产业涉税案件的数量、案件发生率、查补税款都有明显增加。 其次，房地产业持续高速增长，房价暴涨飙升，理论界、经济学 者、国家高层和有关部门都寄希望于物业税的开征能够抑制或降低房 价。 第三，随着经济的发展和住房制度改革，越来越多的城镇居民拥 有了自己的住宅，家庭存量财富更多地体现在自有房地产上，基尼系 数的不断提高，社会贫富差距的日益扩大和危险程度的加剧，使人们 已不满足税收仅仅在个人财富的取得环节，而要求在财富的保有环节 发挥作用，那么物业税无疑成为一个选择。 第四，无论普通老百姓还是各级政府，面对个人自有住房征收物 业税的传闻以及将土地出让金并入物业税的猜测，都难以将自己置身 事外。十六届三中全会关于“在统一税政的前提下，赋予地方适当的 税政管理权”的提法，以及对物业税作为地方主体税种的期盼，更增 加了省市财政部门对物业税改革的设想和热情。 第五，土地失控压力也催生了物业税的萌芽。现行的土地税收政 策在出让土地时，各种税收一次性缴纳。对于地方政府来讲，批地的 收入是除国有资产外最大的一块“金矿”。在短期看来，地批得越快， 地方经济就发展得越快。但这种急功近利的做法实际上是饮鸩止渴， 其结果自然是土地失控、金融风险急剧攀升。近年来，一些地方政府 将土地作为最重要的投资，不断地扩大土地储备规模，已经造成了许 许多多农民失去土地。据有关统计资料显示，在现行土地收益分配框 架下，农民仅仅得到 5%到 10%的土地收益，村一级可以得到25%到 30%，而各级政府则可以得到 60%到 70% 的收益，近20 年来全国农 民最少丧失了3 万亿元的土地增值收益。 为此，现阶段只有通过征 收物业税来解决中央和地方政府财产分配不公的问题，保证地方政府 运行所必需的财政资金，才能从根本上控制地方政府“以地生财”参 与房地产开发的利益需求，“越早开征越好”。物业税最重要的是这 种税赋的结构性调整能均衡政府土地收入，实现政府的经常性收益， 因为城市的土地价值会随城市发展而不断增长。 第六，改革房地产税制是我国加入 WTO 后的必然趋势。WTO 的一个基本原则就是国民待遇原则。但由于目前我国房地产税制内外 不统一，外资企业实际上享受了超国民待遇，导致内外资企业房地产 税负不均，不利于本国企业的生存和发展。 二、开征物业税的必要性 我国目前在房地产领域的税费基本上是税种繁杂，政出多头，征 管不力，收费项目多，缺乏规范性，物业税酝酿之初就被寄予了整合 房地产业税费，公平税负的厚望。开征物业税是市场经济必然要求， 是中国经济社会发展的需要。 一是整合房地产产业中税费征收管理存在问题的需要。我国目前 的房地产业税费问题多多。房地产开发流通环节税费多, 税费负担 重, 而房地产保有环节课税少, 负担轻, 且税收优惠范围大, 导致炒卖 严重。同时，我国的土地与房产税征税范围过窄, 只限于城市、县城 与建制镇以及工矿,广大农村的一些应征对象和规模庞大的城市居民 住房则不在征税范围之内，而且免税范围也很大, 在城镇里也把机关、 人民团体、军队、以及由国家财政拨款