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北京中粮后沙峪项目发展思路 2008年5月 前 言 城市的发展总是超越想象之上， 当全世界都在用 “中国现象”来解读这种变化时 我们这些身处发展与变革之中的人 理应具有更清晰的认知 站高一线的视角，并有所创造 正如中粮地产此次的竞拍 它已经预示中粮地产辉煌的蜕变与转身 对中粮地产此次竞拍的理解 品牌 专业高度 资金周转效率 优质资产 应是符合及推动中粮地产高速发展的重要战略性举措 高调竞拍突现中粮地产品牌。高端综合类项目体现专业高度 八通一平的地块条件能够实现资金快速周转 地块用地的混合性质附合战略发展要求 项目可能实现的目标 贡献最大营收 资金周转效率 中粮地产差异化品牌形象确立 创造一种类型的产品 区域板块 过去 现在 将来 过去：温榆河畔的传统涉外别墅区、 以万科城市花园等代表的京顺路沿线住宅类物业 现在：天竺空港工业区、国门商务区、新国展，中央别墅 区，京承路，T3航站楼、M15、M1线 未来：形成北京 “新市镇模式”独立板块 •交通通达性 •明确的区域发展前景 •北京东部及北部高房价的挤压形成效应 本项目与区域的关系 新市镇板块一旦形成，本区域即能以板块力量与城区及其他区域形成整 体竞争优势。目前板块特性尚不明朗，其形成时间与本项目的确立与推动有 重大关系。 本项目将担当区域领导者的角色 地块分析 优势：混合，多属性 劣势：混合，多属性 本案挑战：协调整合政府资源，创新开发理念、创新规划思路、创 新居住方式，形成项目整体规模优势，实现地块价值最大化 环境 政策面：全面调控政策的延续、 90/70、房贷、地根/银根 市场面：观望，低迷 区域障碍：非主流市场，区域板块的居住价值并未得到主流市 场完全认同 关于本项目入市形态的思考 综合体类 花园洋房型 后沙峪传统别墅型 后沙峪中央别墅区类别墅型 关于品牌项目的共同特征 速度：品牌基础，表明项目有全面超越竞争对手的综合优势 溢价：品牌产生溢价，表明项目有过硬的市场影响力与高价值预期 影响力：品牌影响表明项目有值得学习与借鉴的产品或服务创新或 理论高度。 品牌背后实质是客户关系 区域客户描述 客户从 “以高端为主”逐渐向 “追求生活精神”“扩散” 吸引大量中高等收入人群成为新兴中产阶级聚集地 追求居住身份及实用双重价值的高知人群 临空产业催动的产业移民及北进市区外溢客户 国际移民 开发理念 建立一个开放的，有凝聚力，充满人文关怀，充