2011年房地产新政分析及对策研判.pdf

深圳市众厦地产顾问有限公司 本报告严格必威体育官网网址 1 未来，路在何方 ——新政分析及对策研判 版权声明： 本报告未经公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 众厦地产战略研究中心 2012-6-8 2 本报告严格必威体育官网网址 目录 1 政策出台背景分析 2 政策回顾与解读 3 政策影响及对策 本报告严格必威体育官网网址 3 1 政策出台背景分析  中国房地产周期回顾  金融、股市、楼市背景分析 本报告严格必威体育官网网址 4 中国房地产周期 成长期的房地产——引发众多“空调” • 1992年2月——1994年3月，以海南和北海为代表的城市和地区，房地产空前繁荣，房价 和租金、地价暴涨，炒房、炒地风盛行，土地管理失控、城市规划失控、金融领域混 乱。 1. 处于住房双轨制阶段，人们的购房意愿和购买力都不强，市场缺乏最终需求。 2. 政府出台严厉的打压政策“十六条”，要求国有银行限期撤回所贷出、拆借的资金。 • 1998年—2007年12月，这是中国房地产业发展的黄金十年 。 1. 房价、地价上涨过快，对资源消耗过大，投资过热，危及国民经济； 2. 房价过高抑制了一定的需求； 3. 银行一肩挑着开发商和购房者两头，扩张过快蕴藏着巨大的金融风险； 4. 制度缺陷导致房地产行业财富创造机制畸形，拉大了社会贫富差距； 本报告严格必威体育官网网址 5 中国房地产周期 发展期的房地产——一个疯狂的时代 • 2007年9月——2010年4月 ，如果从周期发展来说，这个时间段刚好走完一轮，却是一个 疯狂的时代，一个政策与市场量价疯狂博弈的时代，一个购房者疯狂与迷茫的时代。 1. 07年9·27新政强行扭转了房地产高昂的发展势头，土地、货币、税收等多项组合拳相继 打出。 2. 08年底在全球次贷危机的影响下，政府全力救市。07年20%多的涨幅，08年30%多的跌 幅，全在09年超过50%的疯狂涨势中淹没。政府、开发商、客户迷茫了。市场，疯狂 了。。。 • 2010年4月—— ，一条崭新的、不确定因素下的路，一条众多政策环绕、等待的路。 购 限贷 限 路 在 何 方？ 本报告严格必威体育官网网址 6 香港房地产 启示录——抓住核心问题 • 大陆在房地产总体运行制度、土地使用制度、管理制度和供应制度是在改革开放过程 中从香港学习过来的，与香港具有一定的共性。与香港紧邻的深圳尤为明显。 • 从香港房地产 可以得出如下启示: 房地产市场核心