房价走向与对策.pdf

房价房价走向与向与对策策 徐滇庆 物价水平上升及其相应对策 (1) 消费品价格上升：（猪肉、食品等） 原因原因：：正常的经济周期正常的经济周期，，流动性过剩流动性过剩 对策：市场机制能够发挥作用，紧缩货币政 策策。  （2 ）投资品价格上升：（生产资料，钢材、 水泥等水泥等）） 原因：投资过热 对策对策：：宏观调控宏观调控，，地方政府和国有企业地方政府和国有企业  （3 ）资产价格上升：（股票和房地产等） 泡沫经济的危险泡沫经济的危险 房价究竟谁说了算？ 2007年6月，全国70个大中城市房屋销售价 格同比上涨格同比上涨77.1%1%。 2007年年6月月，，南京新建住房销售价格同比上南京新建住房销售价格同比上 涨11.3%。 年77月以后月以后，北京房价全线飙升北京房价全线飙升。领涨领涨 的楼盘在2个月内上涨3000-5000元。 深圳房价暴涨 深圳房价同比涨幅为： 2007年1月：10.2% 年22月月：：99.9%9% 2007年3月：10.7% 2007年4月：11.3% 年55月月：：1212.3%3% 在半年内深圳房价上涨50% 。 推动房价上涨的主要因素有三个：  （1）供不应求；  （（22 ））货币流动性过剩货币流动性过剩；；  （3 ）资产定价。 供给与需求。 影响房价的要素 (1)(1) 地理位置地理位置。接近城市中心或者工业接近城市中心或者工业、商业商业 中心的房地产价格比较高。 (2) 自然环境因素。 (3)(3) 周边环境周边环境。。 (4) 人口因素。 (5)(5) 物价水平物价水平。 ((6)) 居民收收入水平平。 (7) 经济发展阶段。 (8) 经济周期。 (9)(9) 货币政策货币政策。 (10) 税收政策。 (11) 财政政策。 (12)(12) 土地政策和城市规划土地政策和城市规划。  (13) 城市化程度。在1990年全国城镇人口为2.96亿， 到了到城镇人口增加到年城镇人口增加到55.44亿亿。。平均每年净增平均每年净增 城市人口1743万人。  (14)(14) 家庭规模的变化家庭规模的变化。。  (15) 购房融资方式。  (16)(16) 外部资金外部资金。北京北京、上海购房置业上海购房置业，粤港澳经济粤港澳经济 一体化。  (17)(17) 资本市场资本市场。  (18) 二手房市场的发育程度。 推动房价上升的原因 第一，城镇人口的增加。 第二，居民收入增加。 第三第三，，地价提高地价提高。 第四，房地产投机也促使房价上升。 推动房价上升的力量  第一、来自于购房者。  第第二、来自于已经拥有住宅的人来自于已经拥有住宅的人。  第三、来自于房地产开发商。房地产开放商的资产 负债率大约为75%。只要房价上升一个百分点，开 发商的资本回报率就上升三个百分点。  第四、来自于地方政府。经济繁荣的指标。财税收 入和灰和灰色收收入，  第五、来自于新闻媒体。 导致房价下降的原因 第一，产业转移。 第二，环境污染、瘟疫流行、地震海啸等灾 害害。 第三，在经济萧条时期， 第五第五，利率利率、税率上升税率上升。 第六第六，，土地政策放松土地政策放松。。  第七，政府干预。除非政府直接设定房价（如同在 计划经济体制下的价格管理计划经济体制下的价格管理））无论是采取货币政策无论是采取货币政策 或财政政策都只能在一段时间内压抑房价。从长期 来看来看，人们的理性预期将在很大程度上抵消政府货人们的理性预期将在很大程度上抵消政府货 币、财政政策的作用。  第八第八，遭遇金融危机遭遇金融危机。在遭遇金融风暴之后在遭遇金融风暴之后，整个整个 金融体系都崩溃了，大量资金外逃，大批企业破产， 失业率迅速上升失业率迅速上升，老百姓连正常生活都成问题哪里老百姓连正常生活都成问题哪里 还买得起房子？