宏观调控与规范城市土地市场秩序的对策与思考.pdf

国家宏观调控政 策与规范城市土地市场 秩序的对策与思考 有关土地的若干关键问题 1、土地是资源、资产、资本; 2 、土地的不可再生性、稀缺性、不可移动性、永续利用性、 增值性、交易的风险性; 3 、农地的优劣在于肥力和距离市场的远近; 4 、市地的优劣在于位置（规划）; 5 、土地是自然物与投资的结合体; 6 、地价是地租的资本化; 7 、地租分为级差地租、绝对地租、垄断地租; 8 、地价有两种形态：所有权地价、使用权地价; 9 、城市土地使用权地价分为两类：划拨地价与出让地价; 10、出让地价可以分为：协议地价、招标地价、拍卖地价; 11、地价评估的基本方法有收益还原法、市场比较法、成本法等; 12、地价的形态有基准地价、标定地价、评估地价、市场地价。 土地—— 自然供给（无弹性）+经济供给（有弹性） 自然特性——位置固定性+质量差异性+效用永续性 土地的特性 经济特性—— 供给稀缺性+可垄断性+土地利用多方向性+效益级差性 土地+土地使用权 集体土地 不能流转 国有土地所有权→ 地价一般是土地使用权的价格 70年——居住用地 出让 40年—— 商业、旅游、娱乐用地 土地使用权 50年—— 其他 转让—— 未按出让合同规定开发、利用土地的不得转让 出租—— 未按出让合同规定开发、利用土地的不得出租 抵押—— 不得违背出让合同+应办理抵押登记和过户登记 申请续期—— 最迟于届满前一年 未被批准续期—— 国家无偿收回 地租理论—— 土地所有权带来利润→ 土地有价格 地价理论—— 是地租的资本化 地租+地价理论 是地租的资本化 + 是权益价格（所有权、使用权、抵押权、租赁权等） 地价特征 有增值性 与用途相关+有个别性+有可比性 房地产——房地+权属→ 房地产转让、抵押则房屋所有权、土地使用权同时转让、抵押 房地产+特性 位置固定性+供求区域性 特性（8） +长期使用性+大量投资性+保值增值性（如改良和城市基础设施完善） +投资风险性+难以变现性+政策限制性 供需原则（即供求原则）—— 虽然土地的垄断性→独具特点 替代原则 房地产评估原则（技术5原则） 最有效原则（即预期原则）—— 最佳使用 贡献原则—— 是收益法和剩余法的基础+判断追加投资的适当性 第一章云“估价期日原则” ，记住差别 合法原则 城市规划为居民用地→ 不能商业用地评估 临时建筑、违章建筑收益不能作依据 房地产价格+影响因素 按权益—— 所有权价格、使用权价格、抵押价格（较市价低）、租赁价格 市场价—— 实际成交价 按形成方式 评估价（非实际成交价）——如基准地价、标定地