征地拆迁、土地流转、收并购业务风险培训课件.ppt

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* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 业务流程 主要风险 管控要点 合作单位选择 合作单位选择不力,可能对拆迁进度、拆迁效果产生负面影响 1.有拆迁资质的合法拆迁公司 2.政府指定企业 3.在区域范围内有一定影响力的企业 一、征地拆迁业务风险及管控措施—管控要点(4/9) 业务流程 主要风险 管控要点 实地丈量盘点 我方对入户丈量及盘点过程缺乏参与和监督,可能会出现拆迁工作人员与拆迁户串通虚构补偿面积、虚构地上物,进而获取高额补偿,使我方利益受损 1.入户丈量及盘点应由征地拆迁工作小组人员(区域土地部门人员、政府人员、村委会人员、拆迁公司人员)四方共同实施; 2.入户丈量及盘点数据应做到分类别、分项目详细记录,结果由四方人员和被拆迁人现场签字确认(如无法取得政府人员签字需说明); 3.区域土地部门人员负责取得上述签字确认资料的原件或复印件并妥善保管 一、征地拆迁业务风险及管控措施—管控要点(5/9) 业务流程 主要风险 管控要点 支付补偿资金 未按立项用途支付征拆资金,资金支付超立项、超进度,资金被政府挪动或长期占用,损害公司利益 我方对拆迁户补偿款支付过程缺乏牵制和监督,可能导致拆迁款项被私吞挪用或长期占用,损害公司利益 1.区域土地部门对付款申请资料进行审核并签字确认,包括:审核付款申请是否符合与政府约定要求;审核征地拆迁进度证明材料是否充分、有效,如征地/拆迁安置补偿协议、征地拆迁进度确认单、地上物补偿款核实单及其他财务要求的付款申请材料;审核申请付款金额是否在立项范围内,是否与实际进度匹配 2.区域财务人员负责审核如下内容:审核申请的付款是否已经立项、是否在预算范围内和资金计划内;审核申请的付款是否符合与政府的约定要求;复核土地部门提交的付款要件资料是否完备、关键信息是否一致、相关数据计算是否有误,审核申请付款金额是否与实际进度匹配,确保无超进度支付资金;付款完成后审核土地部门是否取得相关票据 3.区域/事业部财务部门与土地部门共同参与,按照立项项目编制征地拆迁资金使用台账,并定期与当地政府部门核对每一笔征迁款的拨付与使用情况,并保留对账记录 一、征地拆迁业务风险及管控措施—管控要点(6/9) 政府留存 公司留存 受偿人留存 一、征地拆迁业务风险及管控措施—管控要点(7/9) 业务流程 主要风险 管控要点 特殊户处置 特殊户的认定把关不严或特殊户的处理不当,导致拆迁成本增加,拆迁进度滞后 1.特殊户的认定需区域土地部门根据特殊户的实际情况编写特殊情况说明,由土地部门负责人、财务部门负责人审核签字确认; 2.特殊户的处理采取一事一议的原则,需报区域总经理和事业部总经理审批 特殊户成因: 1.村民抬高补偿标准 2.不怀好意传播谣言,蛊惑村民,滋事闹事 3.因与村干部有较大矛盾形成的钉子户 4.因现有补偿标准与其心理价位差异过大形成的钉子户 5.因为以往失地过程中形成的心里不满而形成的钉子户 6.因各类历史遗留问题形成的钉子户 7.因为无形资产补偿无法得到满足形成的钉子户 8.其他原因(证载面积与实际面积不符、宅基地买卖、无宅基地证等) 一、征地拆迁业务风险及管控措施—管控要点(8/9) 业务流程 主要风险 管控要点 建立项目档案 征迁项目档案疏于管理,可能导致内部审核监督无法有效进行;影响后续与政府对账、结算等工作的开展;若后期出现争议会导致我方依据不足,利益受损 1.一户一档:区域土地部门需为每一户拆迁户建立完整的档案,一户一档信息应涵盖针对每一位拆迁户的全部过程资料; 2.征地拆迁项目档案:区域土地部门需为每一个征迁项目建立完整的档案,征迁项目档案应涵盖征迁项目的全部过程资料 一、征地拆迁业务风险及管控措施—管控要点(9/9) 目 录 二、土地流转、签村业务风险及管控措施 概念: 1.土地流转是指拥有土地承包经营权(使用权)的主体将土地经营权(使用权)流转给我司的行为。各区域事业部可与相关主体签订土地流转协议。 2.签村是指通过与村街签署推动村改的相关协议,锁定村改资源。 案例分享 管控要点 二、土地流转、签村业务风险及管控措施—案例分享(1/2) 业务事项 业务环节 问题描述 土地流转 土地测绘 XX区域有协议面积31773亩流转地未完成测绘,部分项目已支付全部对价,无法核定流转面积 地上物盘点 XX区域对方虚构地上物数量、规格等,骗

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