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房地产投融资决策与其风险管理分析 Case Study on How to Make Real Estate Investment and Financing Decisions, Risk Management 王洪 清华大学经济管理学院 © Shimai Consulting 2004 1.房地产投资决策  一项商业行为的目标可能往往包括： ◗ 使股东的财富人长远来说达到最大 ◗ 短期的财务目标，比如现金流的要求 ◗ 或者非金融性质的目标，例如  友好工作环境，机会均等的雇佣政策  困难的时期留住高素质的雇员  拥有最高质量的地产  拥有某种物业的最大地产商 © Shimai Consulting 2004 1.房地产投资决策  开发商的目标： 将资本投资在那些产生的税后收益较高的项目上，与其它可选投 资比较时必须考虑到风险因素并作适当的调整  投资家的目标： 以小于其内在价值（即资产可产生未来现金流的现值）的价格来 购买不动产或者不动产证券 © Shimai Consulting 2004 1.房地产投资决策  计算程式 ◗ 估计毛租金 ◗ 减去估算的空置损失 ◗ 加上其它收入 ＝实际的总收入 ◗ 减去运营费用 ＝净运营收入或“NOI” ◗ 减去债务还本付息 ＝税前现金流（“BTCF” ） ◗ 把抵押偿还本金加到BTCF上 ◗ 减去折旧 ＝须纳税的收入 ◗ 减去应缴税金或者加上节省的税款 ＝税后现金流（“ATCF” ） 应对上述各项参数投资期5到10年的变化进行估测 © Shimai Consulting 2004 1.房地产投资决策  重要的金融比率（用于决定投资的可行性） ◗ 毛租金乘数 ◗ 贷款价值（LTV ）比 ◗ 债务覆盖率（DCR ） ◗ 盈亏平衡点 ◗ 费用比 ◗ 税前股本回报率 ◗ 税后股本回报 ◗ 资产回报 ◗ 内部回报率 ◗ 转售价格 © Shimai Consulting 2004 1.房地产投资决策  有关财务杠杆和运营的比率（用于风险管理） ◗ 贷款价值比率 ◗ 债务覆盖率（DCR ） ◗ 盈亏平衡点 ◗ 费用比 © Shimai Consulting 2004 1.房地产投资决策  毛租金乘数 （相当于“投资回收期” ） ◗ 收购价除以毛租金 ◗ 此比率越低越好 ◗ 一个很简单的数字比较，一般只能用作投资项目的初略筛选 © Shimai Consulting 2004 1.房地产投资决策  贷款价值比 抵押贷款额（Loan ）/收购价（Value ）  估量房地产投资的金融风险  违约风险随LTV的升高而升高  行业内典型的LTV控制在75%以下  债务覆盖率（DCR ） 净营运收入/债务还本付息