沈阳低密度房产市场分析与发展报告.pdf

沈阳低密度房产市场分析与发展报告 ——沈阳别墅市场现状和演进趋势研判 沈阳中原物业代理有限公司 沈阳 2010.05 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 Code of this report | 1 © Copyright Centaline Group, 2010 报告摘要 本报告通过对历年来国内房产政策有关别墅的政策变化进行解读，主要对沈 阳区域低密度市场发展历程和目前区域内各大别墅板块典型项目进行较为细致的 分析。根据目前的市场现状以及沈阳城市规划的研究，得出沈阳低密度房产市场 的区域市场总结，并对未来发展趋势做出研判。 © Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | 2 别墅的定义 “别墅”这一名称是舶来品。现在常说的 “别墅” ，实际上涵盖了国外的两种物业类型：一 种是HOUSE ，一种是Villa 。如果直译过来，House应该是 “房子”、 “住宅” ；而Villa才是真 正的 “别墅” ，也可以译成 “庄园”、 “城堡” ，一种带有诗意的住宅。 事实上，国内目前房地产市场所销售的大部分 “别墅” ，并不是Villa ，而是HOUSE。 目前在市场上我们按照别墅和类别墅（ HOUSE Villa ）的建筑形式将别墅产品分为五大类： 独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅、空中别墅。 © Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | 3 别墅的分类 独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现 为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。 联排别墅又称TOWNHOUSE ，有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位，还有地下室。它 是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅。 双拼别墅是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，是由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。 在美国被叫作“Two family house” ，直译为两个家庭的别墅。 叠拼别墅是Townhouse的叠拼式的一种延伸，是在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础 上产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般 为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服 了联排别墅窄进深的缺点。 空中别墅发源于美国，称为“penthouse”即“空中阁楼”，原指位于城市中心地带，高层 顶端的豪宅。一般指建在高层楼顶端具有别墅形态的跃式住宅。这种空中别墅发源于美国，以 “第一居所”和“稀缺性的城市黄金地段”为特征。 © Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | 4 报告框架 页码 Ⅰ第一部分 宏观大势分析 7 Ⅱ第三部分 沈阳城市解读与市场概况 10 Ⅲ第三部分 各板块典型项目研究 17 Ⅳ第四部分 区域市场研究总论 46 Ⅴ第五部分 区域市场未来发展趋势研判 50