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广州市房地产市场的现状与发展前景 1、房地产市场理论 I．1、房地产市场的内涵 房地产市场既是房地产交易的场所和流通的空问形式，又是房 地产交易双方经济关系的总和。作为一宗具体的房地产，是一宗具 体的地产和房产的综合体。在现实的经济生活中，土地是一种很重 要的生产要素。未开发的土地虽然没有价值，但可以买卖，有价格。 经开发以后的土地，由于它已凝结着一般人类劳动，所以还有价值。 这样就使土地这个生产要素成为财产。 地产可以离开房产而独立存在，而房产则不能离开地产而独立 存在。可见，地产与房产相比，地产是房产的基础，它处于主导地 位，起主导作用。正因为如此，所以房价成了地价的折光反映。 由于地产可以离开房产而独立存在，所以能形成一个独立的地 产市场，可以说它是整个房地产市场的基础；由于房产不能离开地 产而独立存在，所以不可能形成一个独立的房产市场，只能形成一 个综合的物业市场，即包含地产与房产。房地产市场包括地产市场 和房地产物业市场。地产市场是地产交易的场所，是地产商品交换 关系的总和。由于地产交易的形式是多种多样的，从而形成多种交 换形式、多级或多层次的地产市场体系。随着市场经济的发展，房地 产物业市场将分解、派生出一系列市场，其中包括房地产投资开发市 场、房地产建筑施工市场、房地产物业交易市场、房地产金融市场、 房地产中介服务市场和物业管理服务市场等等，从而形成一个完整的 房地产市场结构体系 0。房地产市场也是社会主义市场体系的重要组 1 成部分。 1．2、房地产市场的特点 房地产市场作为市场体系的基本组成部分，具有市场的一般规 律性，如价值规律、竞争规律和供求规律的作用和要求。但也有不 同于一般商品市场的特点，概括如下： 第一、供求关系的特殊性。房地产与其他商品不同，土地是不 可再生的稀缺的自然资源。从总体上看，房地产的自然供给基本上 没有弹性，其经济供给由于自然供给的限制，弹性也有限。因此， 房地产价格主要取决于市场需求。需求增加，地价或地租上涨；需 求减少，地价或地租下跌，当然，在某些特殊情况下，地价变动和 市场供求关系会出现异常现象，这时房地产市场遵循一种特殊的供 求规律。 第二、银行及中介机构的参与性。由于房地产交易额巨大，小 则几万、几十万元，大则几亿、几十亿，因而无论是房地产的直接 使用者还是经营者都较难承担，往往需要有银行参与资金融通，才 能顺利完成交易。另一方面，由于房地产具有保值性、增值性和相 对较小的风险性等特征，使得银行也愿意开拓房地产抵押贷款业务， 国内外的多数金融机构都参与了房地产的投资和信贷业务。 同时， 由于参与房地产交易的人相对较少，往往不熟悉其交易的过程，而且 房地产交易复杂，专业性很强，因而房地产交易通常需要中介机构或 经纪人参与，提供技术咨询、价格评估、业务代理、法律仲裁等服务， 房地产交易才能顺畅进行。因此，房地产中介机构作为房地产交易的 一种“润滑剂”，已成为房地产业不可缺少的组成部分。 2 第三、房地产市场投机性强。土地资源有限、物业具有稀缺性 导致土地和物业总体上供不应求，土地价格和物业价格一般是由单 一的需求价格决定的，从而使房地产市场具有较强的投机性。 第四、房地产市场流动性慢，变现能力差。房地产交易完成的 时间较长，手续多，环节多，房地产市场流动性慢，而且变现的能 力差。 第五、房地产市场上的交易活动既是一种经济行为，又是一种 法律行为。房地产交易的对象不能移动，在交易过程中与一般商品 不同，因而需要运用法律手段，通过规定的法律程序，完成产权的 转移。房地产交易必须借助于法律手段，通过签订地产或物业交易 合同，来证明这宗地产的使用权或物业的所有权，从今以后不再属 卖方，而是属买方了。并具有法律效力。这样一来，就使房地产市 场上的交易活动既是一种经济行为，又是一种法律行为。 第六、 房地产市场交易成本格外高。房地产市场的交易对象 是地产或物业，不仅金额大，技术性强，而且涉及到许多法律问题 和专业知识，交易成本格外高。交易成本包括法