山东德州商务居住项目策略纲要营销推广策略.pdf

德州项目策略纲要 谨呈：山东润昌置业 谨呈：山东润昌置业 弘策·中国 弘策·中国 2010年7月20日 2010年7月20日 德州CBD的崛起 楔子 《在本次报告之前我司愿向贵司首先阐释以下三点》 弘策·中国在本报告中将阐述我们对德州房地产市场特征、我项目的规划方向进行阐述， 侧重于定性分析。 应贵司要求，在极短的时间内仓促成稿，在对本案不甚成熟的研判之下我司仅认为项目应 作为品质住宅物业产品线的一个标志性作品，本案应以脱离现有市场参差不齐的营销状态 的姿态实现标准化运作。 本提报是基于弘策中国在品质住宅物业产品线上11个项目的运作经验而完成，随着合作的 深入和对产品理解的不断完善将会对本案做出更加个性化的营销配合。 第一篇开发背景研究 项目的开发背景决定了项目的出身及营销方向…… ◆宏观背景 ◆德州商业市场特征 ◆地块分析 ◆开发背景总结 宏观市场分析及预判 2009年底开始，政府出台系列宏观调控政策调控部分房价过快上涨城市市场。楼市新政目的很明显，旨在通过行政 手段，调节房地产市场需求结构，遏制投资或投机性需求的增长，给自主性需求创造良好的市场环境，以满足需 求。  其理由一是政府调控针对的是“部分”城市，“部分”的含义应界定为一线城市，也包括沿海经济发达的中等 城市，并不是全国所有城市。  二是目标指向“房价过快上涨”，“过快”的程度应理解为，与CPI的增长幅度差距太大，与GDP的增长不协 调，但并不意味着不涨。 正确的结论应该是：部分大城市，房价的涨幅、增速将明显得到控制，房价过高的楼盘可能会作出相应调整。二三 线城市的房价，将持续稳定一个时期，在现有房价的水平上小幅度上下浮动，浮动范围估计在1~2个百分点，在年 底前不会有太大的变化。如有变化，应取决于下一步政府再调控的力度，同时通过上半年调控内容看，调控方向主 要针对住宅市场，商业地产影响较小。 ：就格局而言，为赢回社会公信力，政府调控决心非常之大； ：就反应而言，一线市场的量价表现将会经过成交量萎缩、价格回落、市场回转三个阶段； ：就城市而言；一、二线城市所面临冲击要远大于三、四线城市；主要取决于市场传导的时间差； ：就购买行为而言；投资者短期会加速离场；导致一、二线二手市场松动，推动一手市场松动； ：就后续供应而言；集中性压力将会出现在今年四季度及2011年上半年； 德州市办公市场发展历程 时间轴 发展区域 发展阶段 发展节点描述 城市扩张与发展、城市地位、经济总量、外向度和集 德州市老城区 聚能力将进一步提高。与时惧进的未来新经济必将形 08年以后 提升阶段 成对写字楼档次与功能的提升，如总部基地、生态商 德州市开发区 务、智能化办公等办公概念成为未来一段时期内房产 市场的新主导，需求已经激活，已经进入供需互动、 共同进步的阶段 德州经济和房地产业进入了高速发展时代，企业结构 与数量变化很大，许多企业在经历着工厂到公司的发