酒店提价的供给端压力分析：写字楼改造.pdf

行业研究 餐饮旅游 证券研究 报告 2018 年 02 月 12 日 行 餐饮旅游 业 深 度 行业评级 推荐 研 究 酒店提价的供给端压力分析：写字楼改造 报 评级变动 维持 告 事项 华创证券研究所 酒店行业经历一年复苏，入住率基数提高，参考北美市场经验，平均房价提 证券分析师：王薇娜 升将长期成为 RevPAR 增长的主要驱动因素。酒店行业具有强顺周期性，而 执业编号：S0360517040002 有限服务型酒店规模增长不依赖新增固定资产建设，可由其他存量物业转换 电话：010 邮箱：wangweina@ 而来。在可能转化为酒店的其他物业形态当中，写字楼是比较受重视的一种， 因为物业框架结构接近，相对容易改造，改建周期一般为 6~9 个月。近几年 推荐公司及评级 一二线城市出现部分写字楼空置，而酒店相对于写字楼而言，对核心区位的 公司名称及代码 评级 首旅酒店 600258 推荐 要求不高，将空置的写字楼改造为高景气度的中端酒店，对业主而言是一个 锦江股份 600754 推荐 备选考虑。 行业表现对比图(近 12 个月) 主要观点 2017-02- 13～2018-02-09 28% 1.高空置率及盈利差异促使写字楼向酒店转型 15% 由于供需失衡，我国大部分二线城市甲级写字楼空置率已达到 30% 以上；而 2% 对物业条件要求与写字楼类似的中端酒店日趋繁荣，入住率持续增加，双方 -12% 市场差异必然驱动低出租率、盈利困难的写字楼向中端酒店转型。 17/02 17/04 17/06 17/08 17/10 17/12 沪深300 休闲服务 以成都、杭州、天津等城市采样数据为基础测算得到：理想经营条件下，单 位面积的中端酒店的盈利能力约为写字楼的1.3 倍左右；考虑2000 万左右的 相关研究报告 资本投入，出租率60% 以下的写字楼物业改造为酒店即可获得更高盈利。