湖北鄂州人信威尼斯项目营销策划报告（提案版）-实施策略.pdf

谨呈：鄂州人信房地产开发有限公司 人信威尼斯三期 投标报告投标报告 报告提纲报告提纲 本体条件分析本体条件分析 竞争态势分析竞争态势分析 项目卖点挖掘项目卖点挖掘 项目核心卖点项目核心卖点 客户来源分析客户来源分析 产品定位及建议产品定位及建议 整体营销策略思路整体营销策略思路 案名建议、案名建议、VIVI、推广主题、推广主题 销售计划、节点及周期设定销售计划、节点及周期设定 价格定位及实施策略价格定位及实施策略 项目概况 本案是区域内最具影响力、最为成熟的别墅大 盘，近3年处于停滞状态，目前品牌效应欠佳。 项目位于花湖经济开发区振兴 大道以西，与黄石迎宾大道相 邻，紧贴武黄高速公路，占地 约约400400亩亩，总建筑面积总建筑面积2020万万㎡㎡， 整体分三期开发，产品由独栋 别墅、联排别墅等组成。 一、二期现状 前期销售情况良好前期销售情况良好，但产品塑但产品塑造力度有限力度有限，难难 以形成具有冲击力的现场表现。 项目二期于07年初开盘， 140套房源年底即销售完 毕，售罄时独栋价格约为 元//㎡㎡，联排价格约为联排价格约为 3000元/㎡。 公共景观塑造较好，但建筑 品质感一般，水系日常维护 工作不足工作不足，，严重影响项目高严重影响项目高 端定位形象。 三期指标 联排联排+独栋的物独栋的物业组合难合难以跳脱跳脱区域产域产品竞争环境竞争环境 占地面积 14万㎡ 总建面 70789㎡ 独栋建面 20767㎡ 联排建面联排建面 2819328193㎡㎡ 独联体建面 10984㎡ 商业及配套 7746㎡ 容积率 0.68 绿化率 42.47% 建筑密度建筑密度 23.63%23.63% 总户数 414 产品分析 本案立面是一二期产品的升级版本，细节 处理更为丰富，但整体品质感一般。 建材：红砖石材及涂料 塑造方式：注重细部设计，建筑立面遵循严谨的逻辑和构图原 则，强调对砖、石材、石板等自然材料的运用，混合使用不同 的材料，以及不同尺寸的相同材料，以不同的肌理，增加了建 筑外立面的丰富程度。 品质感品质感 ：：较好较好 产品分析 本案独栋产品分析本案独栋产品分析 优势 •双车位车库 •入户空间大，仪式感强 •U形厨房设计，增强使用功能 •豪华主卧，套房设计 •功能间布置合理功能间布置合理 劣势 •厨卫布布置不集中集中 ，不利利于上下水 •厨卫布置不集中，干湿分区差 产品分析 本案联排产品分析本案联排产品分析 优势 •入户花园，私密性好 •U形厨房设计，增强使 用功能 ••豪华主卧豪华主卧 ，配置步入式配置步入式 衣橱、独立卫生间、书 房，露台 •客厅八边转角飘窗，视 野开阔 劣势劣势 •二F北向露台实用