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柯桥Ｍ－03地块 全案营销企划报告 讨论稿 旭鹰整合传播机构 1 上海品扬 目录  第一部分:市场分析  第二部分:项目深度简析  第三部分:目标客源定位  第四部分:主题定位  第五部分:主题概念的支撑  第六部分:推广思路  第七部分:案名建议及平面表现 旭鹰整合传播机构 2 第一部分 市场分析 市场从来都以动态的方式存在，每个房产开发 项目都有其一定的运营周期。因此市场环境现 状的认知以及对未来的预期，很大程度上决定 了项目的运营思路。 那么，我们面对的是个怎样的市场？ 旭鹰整合传播机构 3 第一部分 市场分析 ——利空因素  行业环境整体趋势走软。一线城市量价齐跌。土地一 级市场的拍卖行情也开始走弱调控力度加大  房价一路高走，已开始偏离政府轨道。由此引发更多 政策调控，且政府执行力度也在逐步加强  持续加息、价格高企、信货紧缩等导致市场观望气氛 渐浓，金融紧缩政策对市场需求的抑制力日趋明显  利空不断，预期政策环境难有明显好转 旭鹰整合传播机构 4 第一部分 市场分析 ——利好因素  经济保持持续增长。特别是类似绍兴这类民间经济雄厚 的城市  土地供应的偏紧仍未得到根本改变，市场供应仍有不足  城市化进程的不断扩张而带来的持续的市场消费能力  经济增长带来的高收入人群增多，市场的平均承付能力 得到提升  通货膨胀之下，房产品的保值功能成为规避通胀的有效 渠道，并被越来越多的有识之士所认同 楼市进入敏感时期，向左还是向右？ 旭鹰整合传播机构 5 第一部分 市场分析 ——本案竞争分析 本案的最大特性—— 高地价带来的高成本，本案仅建安成本就将超过目前在售普通住宅楼 盘的市场售价。这直接将本案拉入到市场的高端行列。 基于此，毫无疑问本案面临的是高端市场的竞争。 那么，柯桥高端住宅市场的现状如何？ 旭鹰整合传播机构 6 第一部分 市场分析 ——本案竞争分析 我们将柯桥当前平均售价在8000元/平米左右 的住宅项目定义为高端住宅产品 那么，它们是谁？ 它们在哪里？ 它们有哪些特征？ 旭鹰整合传播机构 7 第一部分 市场分析 ——本案竞争分析 他们是谁? 碧 波 枫 铃  开发商：江南房地产开发有限公