上海上城国际项目企划简案.pdf

上城国际企划简案 2005 年11月18日完稿 长进置业上城国际项目企划简案 前 言 根据贵司面试要求，经对项目地块周边环境进行实地调查后，现对项目进行 企划提报，由于时间较短且本人尚在目前公司上班，故只能在理顺项目企划 思路基础上，做出上城国际项目企划简案，现提交曹小姐予以指正。 长进置业上城国际项目企划简案 项目企划简案包 括： ◇项目基本情况分析 ◇项目核心价值策略 ◇形象包装与广告策略 ◇整盘与阶段推广策略 长进置业上城国际项目企划简案 ◇项目基本情况分析 长进置业上城国际项目企划简案 一、本案主要技术经济指标： 总用地面积：12655㎡ 规划用地面积：12255㎡ 总建筑面积：52837㎡ 住宅建筑面积：33172㎡ 商办楼建面：10574㎡ 商业用房面积：1474㎡ 综合容积率：3.65 建筑密度：22.21％ 绿化面积：4309㎡ 绿化率：35.4％ 总户数：267户 车位：178辆。 长进置业上城国际项目企划简案 二、本案SWOT分析： 优势： 1、本案地处普陀区曹杨板块，有轨道交通3号线、规划中的两条地铁线，和多条公交线路轻松 往返人民广场、徐家汇等地，交通便利； 2、本案地处普陀区上佳地段，普陀中心医院、普陀区图书馆、曹杨二中、华师大附中、华联 吉买盛、家乐福环立周边，生活配套成熟； 长进置业上城国际项目企划简案 3、本案为旧区改造项目，可以对城市生活重新定义与规划，使客户生活升级； 4、将与绿地集团开发的绿地·世纪城一起形成普陀曹杨板块的高尚住宅区，共享绿地·世纪城商 业配套； 长进置业上城国际项目企划简案 劣势： 1、本案为旧区改造项目，周边延曹杨路、白玉路延伸的一带外环境较差，不利于项目前期形 象建立； 2、本案由于规划较早且受动迁影响较大，建筑、户型等方面较难有更进一步的优化； 3、曹杨路为交通干道，车流量较大，加之本案有商半楼规划，将对业主未来生活形成一定影 响； 长进置业上城国际项目企划简案 机会： 1、本案为旧区改造项目，在产品品质打造和价格上具有后来居上的优势； 2、本案为普陀区内环线内新兴项目，地段优越，并且周边无直接竞争个案，区域竞争相对较 弱； 3、本案土地获得较早，土地成本相对较低，较易形成具有竞争力的价格优势； 威胁： 1、由于政府在对房地产市场进行宏观调控，国八条的出台对上海房地产市场的挫伤较大； 2、受房地产宏观调控的影响，上海的房价呈下跌趋势，购房客户纷纷持币观望，这势必对本 案的推出造成一定不良影响； 长进置业上城国际项目企划简案 结论： 1、本案在地段上具有较大的优势，交通便利、配套成熟，且与绿地世纪城一起形成普陀区的 高档居住区；且由于处于内环线内，区域内无直接竞争个案，营销上的压力主要集中在如何规避宏 观市场低靡的影响； 2、由于政府的宏观调控政策的实施，宏观市场进入盘整期，以前推案的自选动作现已成为标 准动作；因此在项目推案的过程中，需要投入更多的精力来打造产品的品质，在产品的建筑、景 观