儋州农用地基准地价更新实施方案.docx

PAGE \* MERGEFORMAT 3 儋州市农用地基准地价 工作实施方案 一、工作意义及背景 农用地基准地价评估成果是政府为支撑农村土地制定改革和农垦改革发展，避免国有农用地资产流失，对农用地进行科学、合理、统一、严格管理、提高农用地管理水平，进一步促进农用地利用结构优化提供重要技术依据。 根据“国土资源部办公厅文件《关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》国土资厅发[2017]27”号和“海南省国土资源厅《关于加强公示地价体系建设和管理工作的通知》琼国土资用字[2017]68号”等文件，为儋州市应制定国有农用地基准地价。 二、工作范围 《儋州市农用地基准地价》评估涉及范围为：八一农场、西联农场、西培农场、西庆分场、西华分场、兰洋农场、红岭分场、西流分场、新盈分场、龙山分场共10个国有农用地主要评估区域，及儋州市辖区内其它国有农用地。 三、主要任务 国有农用地基准地价评估主要工作任务是，儋州市范围内农用地土地定级和基准地价评估。根据《规程》要求，结合儋州市实际情况，确定主要工作任务具体为： 1、根据儋州市土地质量的自然属性、社会经济状况和区位条件，根据地方土地管理和实际情况需要，遵照与委托方要求相一致的原则，按照规定的方法程序进行农地质量综合、定量评定，划分出农用地级别。 2、在土地定级的基础上，根据本地农用地市场状况，基础资料及技术条件，选择合适的技术路线计算出不同类型农用地基准地价。 3、在基准地价基础上，通过已有样点检验、校核，编制宗地价影响因素指标说明表及修正系数表。 四、技术准备 熟练掌握国家标准《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）和《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012），结合儋州市实际，制定土地定级及基准地价评估的技术路线： （1）土地定级技术路线：在《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）规定的基础上，结合我市农用地特点，选取自然、社会经济、农用地利用及区位等能够体现土地质量差异的因素，采用“多因素综合评定法”确定基本定级单元作用总分值，根据模糊聚类原理，采用总分频率法确定土地级别界限分值，依次划分土地级别，并在校验的基础上，进行分类定级。 （2）基准地价评估技术路线，在《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）规定的基础上，根据我市的农用地的市场状况、基础资料及技术条件，从样点地价平均法、定级指数模型法、基准地块评估法等三种技术路线中进行取舍。 五、工作思路 首先收集资料与外业调查，再整理资料及定量化处理，然后计算定级指数及评定农用地级别。 其次，在划定土地级别的基础上，根据收集资料情况，确定农用地基准地价评估的技术路线，界定基准地价的内涵，对所采用的技术路线计算出基准地价结果与实际情况进行比较，验证后，进行适当的调整，确定各级别不同类型农用地基准地价。 再选择在各级别内对宗地地价影响较大的自然因素、社会经济因素和特殊因素，采用科学的方法，确定各因素权重值，再根据调查计算确定修正系数表，编制修正体系。 六、 工作流程及计划 本项工作分为前期准备、外业调查、农用地定级、基准地价评估、成果验收五个阶段，整个基准地价更新工作计划10个月完成（起始时间从签订委托协议起算）。 儋州市农用地基准地价评估工作流程及计划表 （该阶段大部分工作届时由中标评估公司负责） 1、前期准备 项目 内容 1、制定实施方案 定项目实施方案，由市国土环境资源局上报省国土资源厅及市政府，落实项目经费 2、制定工作制度和技术方案 （1）制定外业调查计划（2）编写调查工作方案（3）确定定级及评估技术路线 3、购置有关外采设备 相机、电脑、指南针、卷尺等 4、调查表格设计 （1）农用地定级因素因子调查表 （2）农用地投入-产出效益调查表 （3）农用地承包调查表 （4）农用地转包调查表 （5）农用地出租调查表 （6）农用地联营入股调查表 （7）农用地开发调查表 5、人员培训 （1）学习《农用地定级规程》、《农用地估价规程》，打好理论基础，明确工作的范围、目的、工作方法。 （2）交易要点调查方法及注意事项 6、收集工作地图及图件编辑 （1）土地利用现状图（2）土壤图（3）地形图（4）土地利用规划图（5）其他相关图件 2、外业调查 项目 内容 主要收集内容 1、 搜集资料 （1）定级资料收集（包括农用地自然属性资料、农用地利用资料、农用地社会经济资料、农用地区位资料等） （2）估价资料收集（包括农用地投入-产出效益、农用地承包、农用地转包、农用地出租等） （3）图件资料收集 ①农用地气候资料、水文资料、土壤资料、地形地貌资料等自然属性资料。 ②农用地利用资料：主要农用地种植农作物的面积、单产、总产的统计资料、样点土地利用条件、农业生产实测资料、农用地经营规模、经营效益、利用集约度、利用