苏州乐园欧洲城策划规划概念性方案精选课件.ppt

5、标志化商业产品林立，标志性建筑与主题虚拟人群丰富化，针对不同阶层的消费群体进行细化研究，以年轻化的消费群体为主要目标市场来组织商业产品构成 6、服务游乐化，提高服务质量，从接待、游玩、离开各个阶段令旅游者有独具匠心、新颖、新奇的服务特征，并加大游园、互动活动在乐园中的展现力度，激发游乐者的好奇心与参与感 7、政府掌舵，企业划桨，与主要核心景区合作，在门票共享、信息共享、宣传共享等方面共建平台，并将活动类的事件进行相互串联（着重倚重苏州文化类的活动，尤为非遗），制造新话题 坚持 8、苏州乐园走进高校、社区、公园，在长三角各大顶级卖场进行连续巡展与活动促销，拉近与一线消费群体的距离 9、强化新乐园、新苏州乐园的营销口号（有实现前提） 10、突出景观小品的设置内容，尤为在结合苏州文化的基础上，尽量少使用抽象手法与元素来表现，更多的以现代声光电、漫画等工艺手法来展现 11、加大细节的表现力，在建筑表现、小品设置、商家经营细节等方面强化，学习吸收外来先进操作案例 12、公共区域的整治更新 苏州乐园-昆曲习作-地铁 坚持 为苏州、长三角、乃至于中国， 再造“乐园”苏州 坚持 苏州乐园区域策划推广研究 { 苏州乐园+ YDSYZY 一德商业置业 } 项目商业业态定位及规划布局 坚持 项目商业业态重点选择休闲商业，有以下几个方面的原因： 对休闲消费的需求会越来越大 经营休闲业种的商家准入程度低，商家可选择面广 城市生活中的休闲娱乐习惯和传统蕴藏着城市休闲商业物业发展的巨大市场空间 商业定位及规划布局 Business Planning 苏州乐园商业业态建议 坚持 旅游业发展的基本要素内容 项目服务业配套的基本要素内容 坚持 vs 旅游项目 项目旅游 软件提高 游客视角 特色 当地化 旅游地独有的、 具有排他性特征 相对客源地日常生活具有的异地化特色 以客源地日常生活标准为标准 标准 国际化 非旅游地独有、 非本地化特征 基本标准的设定 基本标准研判矩阵 异地化 体验 旅游的实质： 四川火锅 避风塘 异地特色 (非当地) 标准 国际化 特色当地化 (旅游当地) 本地化 不具特色 只有特色 有特色 一般标准 当地特色 异地标准 不够有特色 全球统一 异地标准 统一标准 一定特色 满足外来游客需求 满足本地居民需求 苏州现状示意 麦当劳 星巴克 上岛咖啡 ? ? ? ? 苏州小吃 青年旅社 苏州小吃 坚持 vs 旅游项目 项目旅游 先是可留 长驻 再是可居 短期观光游 游客(1-2天) 短期出差商旅客 (1-2天) 日 周期休闲游 游客(5-7天) 中短期度假游 人群(10-15天) 周期性出差/会晤 商旅客(3-4天) 短期工作营 商旅客(5-7天) 周 中长期疗养 人群(1-2月/年) 中短期驻场工作 人群(1-2月/年) 月 中长期候鸟族 人群(3-4月/年) 中长期驻场工作 人群(3-4月/年) 季 每年长期居住 (往返) 长住居民 1-2年外派工作 人群(往返) 3-5年以上常驻外派 工作人群(举家) 年 家庭公寓 普通居住公寓 TOWNHOUSE 居家别墅 分时度假公寓 养老公寓 青年公寓 (小户型) 度假村 精品度假酒店 产权式酒店 酒店式公寓 五星级酒店 星级酒店度假村 度假型酒店 会议型酒店 快捷酒店 3星级酒店 4星级酒店 小型精品酒店 游客-休闲型居住人群 进入一个项目的不同阶段 长期居住 度假/养老居住 中短期度假游 周期休闲游 短期观光游 团队进入一个项目 的不同阶段 临时性出差 周期性出差 阶段性办事处 长驻办公室 企业区域中心 坚持 有最好的旅游资源、历史文化资源 不等于就是最好的旅游项目 比较性总结 旅游与项目的关系 旅游业的发展对一个项目发展的直接拉动性弱 但对提升项目服务业标准和引入外来旅游人口方面的拉动却是直接性的 vs 旅游项目 项目旅游 纯粹的旅游是有很强季节性的，打破季节性桎梏，变季节性为常态旅游 项目的出路不在于盯住本城市消费群体，而是要关注外来人群的入驻 项目收益逐步转变为商业经营为主，而非单纯依赖门票 坚持 问题与困惑 Questions 游园配套设施 动物园游乐 公园配套游乐 市民广场游乐 …… 目的游览/影视基地 三国城 水浒城 圆明园 横店 …… 大型设施游乐园 苏州乐园 方特世界 常州恐龙园 锦绣中华 …… 游乐附属配套 主题观光游 多种游乐体验 随机放松 随机休息 新景点 配套 …… 三国城 水浒城 圆明园 横店 …… 游乐体验 新鲜刺激 短时间大量游玩 多种类型 …… 功能 类型 需求 坚持 问题与困惑 Questions 游乐附属配套 主题观光游 多种游乐体验 综合景区浏览 综合功能体验 综合文化回味 特征 过去 现在 未来