上海浦东星河湾整体规划设计及产品规划设计案例研究报告课件.ppt

精装修/功能区 书房的设计偏中式风格，家具多用木质材料，书房宽敞明亮，配以画框等元素体现书香气息。 书房 精装修/餐厅 餐厅的装修风格多种多样，但餐具的摆设和酒柜的设置更多地融入了欧式风格； 地面为大理石拼花，天花板吊顶造型复杂，墙面装饰精细，用材高档，对施工难度大； 墙面精细化装饰，玻璃、实木、软布包等广泛使用。 餐厅 精装修/功能区 目标客户主要为国内人士，所以厨房设计上仅有中式而无西式厨房； 大理石台面和地板、墙面不锈钢防污板、德格品牌厨具、吊顶等元素，体现装修品质。 厨房 精装修/功能区 豪华酒店的设计风格，高级卫生洁具彰显财富，舒适的卫生体验让用户充分享受生活的乐 趣和惬意； 地面、台面、浴缸裙边材质为大理石，浴室镜为防雾镜； 墙面石材铺设，玻璃马赛克修饰。 卫生间 精装修/功能区 木质橱柜，防虫防霉，内设冰箱，能够存储最为奢华的衣着饰品。 衣帽间 精装修/功能区 过道作为功能区的分割，地面以复杂大理石拼花铺设； 墙面大理石修边处理，线条繁复，工艺难度大； 吊顶，装饰，楼梯，扶手和栏杆花饰等，全方位体现客户的身份。 过道 精装修/其它功能区 精装修/大堂 每个单元均设有入口和车库双大堂，且以双重标准打造； 大理石拼花地面，穹顶装饰，挑高空间为其主要特色； 地面大理石为主，墙面为大理石+马赛克拼图。 首层为整层大堂，大理石铺地，大理石+马赛克饰面，挑高空间，富丽堂皇。 精装修/大堂 精装修/大堂 注重材质和工艺的同时，也注重人性化。 精装修/大堂 精装修/大堂 销售价格 2009年8月首次开盘价格36000元/平米，2009年11月尾盘价格60000元/平米，含精 装修。房价三个月内增长67%。远高于浦东区增长速度。预计下次开盘2011年8月。 记录时间 最低价 2009-11-11 60000元/平方米 2009-9-29 60000元/平方米 2009-9-11 46000元/平方米 2009-8-7 46000元/平方米 销售价格 2009年8月8日首次开盘，推出房源322套，面积在220-600平米之间，为10-15层小高层。 早上10:00开始认购,10:05第一套房源售出,到下午3:00,已经认购230套, 平均每小时售出46套，开盘当天5小时销售率即达71%。开盘当日共售出 264套房源，销售率82%。 开盘当天销售总额达40多亿。开盘6个小时,平均每个小时销售额超过6.5亿。均价近50000元/平米。 销售速度 客户分析：多为浙江、上海人，高度认同星河湾品牌和产品价值，用 于自住兼保值增值，有部分客户为星河湾忠实粉丝 成交客户 基本属性 年龄：主要集中在40-50岁之间； 来源地：浙江客户、上海本地客户居多，也有个别 来自北京、广州的客户； 行业/职位：行业分布较为分散，有制造业、能源、 房地产开发、贸易等，职位主要是私营企业主以及 大型企业高管。 资产资信状况 付款方式：全部采用按揭贷款，客户偏向用资金杠杆 贷款置业次数：基本都有多次贷款置业经历，含本次 贷款，至少有3次以上贷款记录。 资产情况：客户资产通常都在7千万到1亿元左右，在 中国银行办理业务的5个客户负债情况较好，此前平均 只有500万-600万左右贷款；而江苏银行办理业务的 3个客户负债相对较多。 购房偏好：多数为自住兼保值增值，都有多次置业经历，倾向于购买高档公寓， 看重星河湾品牌、社区环境以及内部精装修。 成交客户 购房目的 多数客户购买星河湾的目的为自住兼保值，同时希望 拥有一个高品质的城市公寓；也有少数客户追随星河 湾品牌来购买。 置业经验 都有多次置业经历，且多数客户有全国范围置业经历。 从产品上看，多数客户更愿意购买高档公寓，少数客 户有别墅置业经历。从区域上看，客户更倾向于购买 浦东的高端公寓。 对星河湾关注点 多数客户看重星河湾品牌、社区环境以及内部精装修。 营销策略——注重圈层精准营销，着重纸媒，宣传品牌和圈层；充分 利用北京、广州星河湾的老客户展开圈层营销活动。 营销策略 广告策略：品牌+圈层 画面突出圈层； 三地项目联动，注重推广项目品牌； 渠道策略 高端人群的报刊：中国民航、中国新闻周 刊、CNBC、新京报、第一财经日报、南 方日报。 地产行业报刊：中国房地产报、安家、红 地产。 电视、电台：少量； 开盘前活动：三地老业主推介会； 开盘后活动：波士堂三周年庆典晚会。 营销策略——《波士堂》三周年庆典，百位BOSS名媛齐聚浦东星河湾 2009年8月9日，“2009中国波士?倾城之夜——《波士堂》三周年庆典”在上海