可行性研究案例分析.doc

1.项目背景 大都体育中心为银都区直接管辖的区级体育活动场地，拥有400米跑道和可供8000人观看的简易看台，设备简陋，不符合国家标准。在亚运会期间，虽由国家投资兴建了举重台、乒乓球练习馆、游泳馆、运动学校、办公楼等建筑，但由于缺少配套设施，目前任不能满足体育锻炼和比赛的要求。引进外资，充分挖掘现有土地潜力，利用合作的优势，改造旧房屋，开发完善银都体育中心的配套设施，兴建奥林体育大厦，促进银都城区各项体育工作和第三产业的繁荣和发展。 2.项目拟建规模 根据大都市城市规划管理局97—规审字—0287“审定设计方案”通知，本项目占地10540.2平方米，总建筑面积98975平方米，其中地上66541.6平方米，地下32433.4平方米。建设高度62.4米。建筑容积率6.31（地上），建筑密度45%。项目工期：1997年6月至2000年6月，历时3年。 各建筑物建筑面积见表2.1 表2.1 建筑面积分配表 序号 功能/项目 面积 单位 备注 1 写字楼 24743 平方米 2 公寓 29693 3 体育设施 29693 4 餐饮及娱乐 4949 5 停车场 4949 6 设备层 4949 合计 98975 3.体育设施建设内容 体育大厦的开发建设充分考虑了体育设施的配套作用，体育设施建设内容见表3.1 表3.1 体育设施建设内容 序号 功能/项目 面积 单位 备注 1 大型乒乓球活动馆 3571 平方米 2 银都区棋牌学校 4286 3 台球活动中心4 地郑球活动馆 2857 5 保龄球活动馆 1429 6 剑击馆 1143 7 武术学校 2143 8 老年人体育中心 857 9 综合健身馆 1143 10 藤球馆 1143 11 拳击活动房 7549 12 辅助用房 29693 合计 4.市场分析 4.1体育场馆 4.1.1大都市体育场馆现状 大都市及郊区县现有215个（含国家和省体委所属），其中市区135个。现有场馆中，长期用于专业训练和比赛的有30个。其余场馆已经全部用于群众体育健身活动，每年开放时间超过320天。 4.1.2本市居民对体育健身活动场馆的需求 1995年《全民健身计划纲要》颁布和实施以来，全市加大向社会开放力度。1995年活动人次为14万人次/月，1996年增加到70万人次/月，活动项目也由18项增加到20项。随着群众健身需求的增加，现有场馆设施显得供不应求，许多场馆和场地都出现群众排队等场地、预约场地的情况。大都市尤其是银都区的供需矛盾尤为突出。 4.2写字楼市场 4.2.1写字楼供给状况 1994年，大都市写字楼售价迅速攀升，与此同时，受高价位、高利润的驱动，大都市写字楼建设及供给也迅速增长。1995年大都市写字楼供应量进入了高峰，写字楼中竣工面积达40万平方米。 据统计，1995年本市各楼可用于办公的设施总量达225万平方米，其中：纯办公楼接近100万平方米；用于办公的公寓，近55万平方米；饭店常年用于办公约70万平方米。 4.2.2需求分析 1995年，大都市新批三资企业较上年减少42%，但外资企业进驻大都市机构仍有所增长，这是大都市的地位和功能所决定的，据此预测外资机构对写字楼的需求仍有一定的增长。 随着中国经济的发展，中资企业经济实力不断增长，在写字楼需求市场中所占份额逐年增长，1990年，中资企业只占当年写字楼需求量的10%左右，到1995年已占约1/3约为14万平方米，中资企业对中高档写字楼需求增长速度高于外资企业，年增长率可达25%。 综合分析，预测大都市今后几年写字楼需求情况见表4.2 表4.2 1997年—2000年大都市高档写字楼总需求量 单位：平方米 序号 项目 1997 1998 1999 2000 1 外资需求量 37 43 50 58 2 中资需求量 23 29 36 45 3 其他 20 20 20 20 小计 80 92 106 123 4.3公寓市场 公寓的需求主要是对三资企业和外方驻大都市机构人员、中资企业驻大都市人员等，公寓的用途已由原来的单层纯居住发展为居住、办公兼用。 5建设地点及市政配套条件 5.1建设地点 本项目位于大都市银都区，项目的四至范围：北起银都工人体育馆南侧，南至北四环，西起东方大街东侧，南至南方大厦。 5.2拆迁方案 5.2.1项目用地现状 在用地范围内，有285户居民危房和2户商业、餐饮业需进行拆迁。 5.2.2拆迁安置方案 用地范围内，有285户居民，需拆迁面积为12300平方米。拟在异地建设居民搬迁用楼。 用地范围内的285户居民，需拆迁面积为1000平方米，由建设单位向上述两个被拆迁单位一次性支付拆迁费用，由其自行解决安置问题。 5.3市政配套条件 5.3.1供电 本项目计算供电负荷为4630千瓦，考虑留有余地，按容载比1