关于住宅区公建配套设施权属及其管理问题的思考与建议.docVIP

. .. 关于住宅区公建配套设施权属及其管理问题的思考与建议 作者：翁羿 随着我市房地产业迅速发展，广大居民的居住条件和环境得到了极大的改善。居民在关注房屋质量的同时也越来越注重配套设施的配建，其权属及管理问题日渐成为社会关注的焦点。物权法第73条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，但对“公共场所、公用设施”界定并不明确，对于同一种类型的公建配套用房的权属，各地出台的政策也不一样,给商品房预售许可及房屋登记工作带来困扰。鉴于此，特对我市住宅区公建配套设施权属及其管理问题作一些调查与思考，供有关方面研究筹策。 一、我市公建配套管理的基本情况 （一）主要政策规定 我市涉及居住区公建配套管理的政策主要有：《无锡市政府印发〈无锡市住宅区交接管理暂行规定〉的通知》（锡政发[2000]298号）、《无锡市政府批转市教育局等部门〈关于无锡市市区新建居住区教育设施配套的实施意见〉的通知》（锡政发[2007]196号）、无锡市政府关于印发调整无锡市市区住宅部分配套设施标准的通知（锡政发[2004]9号）、《无锡市商品房交付使用管理办法》（市政府令第127号）等，先后对住宅区公共服务设施的建设标准、竣工验收及移交管理等作了规定。 其中，2012年10月1日起施 行的《无锡市商品房交付使用管理办法》规定，商品住宅的教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理及其他配套公共服务设施应当统一规划、设计，同步配套建设。要求商品房通过交付使用竣工验收后，房地产开发企业应当将配套公共服务设施按照房屋设施用途移交使用管理权。教 育、医疗卫生、文化体育、社区服务、行政管理等用房，应当向所在地的区人民政府确定的有关部门或者单位移交；物业管理用房应当向前期物业服务单位移交；其 他配套用房和设施应当按照有关规定移交。 （二）实际操作情况 新建居住区开发建设时，由市规划主管部门在地块规划设计要点中提出配套设施指标，市建设主管部门出具公建配套的基本实施要求，房地产开发单位再向市建设主管部门提交居住区公建配套立项申请，市建设主管部门根据上述资料结合有关规定进行批复。 对于公建配套建成移交后其权属界定问题，我市暂无政策依据。当前实际操作中，对于住宅区公建配套房屋登记主要是根据规划、建设部门的审批证明来确定。对符合 规划条件经建设局认定的非经营性公建配套房屋，初始登记由开发企业代为申请，只登记不发证；对经营性公建配套房屋，属开发单位所有，登记在开发单位名下， 并发放权属证书。 （三）存在的问题 1、经营性公建配套权属界定模糊。对经营性公建配套项目，我们通常将市建设主管部门公建配套批复中“经营性”注记作为面积测绘及预售许可的依据。但在实际操作中，我们发现存在如下问题：一是公建配套批复对同类公建配套注记不一致。例如：在滨湖新城3号地块公建配套项目立项批复中，“文化活动中心”注记为“建议经营性”，“储蓄所、邮电所”为“经营性”；在XDG-2009-68号地块公建配套批复中，“文化活动中心”没有注记（推断为非经营性），“储蓄所、邮电所”等为“建议经营性”；又如：太湖新城一号地块公建配套项目立项批复中，“净菜超市”项目被注记为经营性；XDG-2009-85号 地块公建配套批复中，“净菜超市”被注记为建议经营性，由此造成同类公配权属认定不一致，建设单位对此提出异议。为此，我们也与建设主管部门进行了沟通， 其认为公建配套批复中的注记，只是标明其用途为经营性质，并非对权属的认定。目前，建设主管部门在公建配套立项批复中对此已不再注记。二是公建配套批复与规划许可证注记存在不一致。万科城市花园项目的公建配套批复（滨湖新城2号地块）中“书店”、“影视中心”、“邮电邮政中心”“便民修理店”“药店”等注记为“经营性”；而该项目D1、D3组团的“建字第3202112013B0009号”建设工程规划许可证却注明邮电邮政中心、药店、图书文化中心、便民修理店、书店等属于公建配套，未计入商业面积范围。 2、对配套公建实际用途改变缺乏监管。在 商品住宅交付使用竣工验收时，公建配套项目的面积标准达到立项要求，便可通过验收并移交管理。然而，在实际操作中，一些非经营性的公建配套移交后，可能会 被挪作他用。而经营性商业配套用房归开发企业所有，开发企业出租或者转让后的实际用途可能发生改变，与规划要求不一致。如何对交付后的公建配套设施进行监 管，更好的维护广大业主的合法利益，是政府相关部门需要关注的。 3、部分项目开发公司自愿配建的服务性公配缺乏明确规定。为提高商品房的品质和档次，在按照规定必须配建的公建配套之外，一些开发公司会设计诸如室内游泳池、健身房、体操室等配套设施，承诺为业主提供服务，作为销售时的卖点。对这部分配套的产权及使用管理问题都缺乏规定，业主入