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北美房产投资集团 商业地产周报 58期 2016年2月19日 中美商业地产投资回报率分析和对比 在很长一段时间内，我们商业地产部接到不少客户咨询项目 时，同时也询问美国投资回报率是如何计算的，为什么和中国 的投资回报率相差比较大，并且没有中国回报率高。商业地产 部为您在这里对美国和中国投资回报率进行深度分析和对比： 中国投资回报率和美国出租净回报的理解误区 中国客户常用投资回报计算方式： 投资回报率 = （卖出价 - 买进价）/ 买进价 * 100% 如果客户用 100 万美元购入一个星巴克，然后 5 年后 150 万卖出那么回报率就 是 （150 – 100）/100 *100% = 50%, 那么按照中国投资者理解的投资回报率计算， 这个星巴克的投资回报率是 50%。这个回报率是基于市场看涨假设基础上，并 不是购买时市场实际的投资回报率，其投资回报周期为投资人持有该物业的总 周期。 美国 Cap Rate 投资回报率 / 出租净回报 美国市场 Cap rate/ 出租净回报的计算方法，是根据已经合约确定的每月或者 每年租金，投资者实际能拿到的收入来计算的，计算公式如下： 租赁 / 租金净回报 = 年租金收入 / 卖价 *100% 同样的案例，如果一个星巴克，卖价 100 万美元，年租金收入 50000 美元那么 租金净回报率就是：50,000/1,000,000 * 100% = 5.00% 。该回报率算法将投资 周期按每年计算，以投资人持有该物业期间每年从该物业中实际产生的收益计 算为主。 我们可以看出两种不同的算法，得到的结果截然不同。如果用“投资回报率”这 个星巴克就有 50% 的回报率，如果用“租金净回报”就只有 5.00%。 2 | NAREIG 中国和美国主要城市投 资回报率对比 中国目前也开始逐渐采用美国 这种出租净回报的计算方式来 更精准的衡量投资项目的价 值。我们商业投资部汇总了 2015 年中国和美国主要城市在 住宅，写字楼，零售各行业投 资回报率的对比，让投资者有 一个更直观的概念。 3 | NAREIG 4 | NAREIG 通过以上对比可以看出，美国一线城市商业地产投资回报率普 遍高于中国一线城市。并且美国由于强有力的经济复苏和健康 的市场环境和法律体系，对于投资人来说市场风险比较小，保 值和升值潜力大。这也是为什么美国近几年已经成为国外投资 人首选之地，房地产又是所有投资方式中的首选。 5 | NAREIG 5租户商业中心 加州 I 洛杉矶 售价： 215.1万美元 租金净回报：6.05% 占地面积：2063㎡ 出租面积：728㎡ 出租率：84% AutoZone汽配 印第安纳州 | TEll CITy 售价：50.4 租金净回报：5.00% 占地面积：2630㎡ 建筑面积：501㎡ 租约担保：总公司 单租户办公楼 加州 | 洛杉矶 售价： 342万美元 租金净回报：4.00% 占地面积：1214㎡ 建筑面积：176㎡ 出租率：100% 1 | NAREIG Circle K便利店 乔治亚州 | AUGUSTA市 售价： 354万美元 租金净回报：5.50% 占地面积：8700㎡ 出租面积： 173㎡ 租约担保：总公司 街角摩根银行 加州 | 洛杉矶 售价: 510万美元 租金净回报：4.6%