（参考武汉汉阳王家湾商业项目定位报告.ppt

王家湾商业项目市场定位 1 项目研究工作阶段划分 项目地块查勘 区域宏观经济背景研究 区域商业环境研究 城市商业发展规划研究 房地产/商业地产市场调研 项目属性研判与界定 问题界定与结构化分析 市场竞争环境分析 项目商业定位建议 产品规划建议 2008/07/14 第二阶段 商业定位及商业设计调整建议 2008/07/17 2008/07/30 第一阶段 市场调研 2 核心问题界定 市场竞争机会挖掘 项目商业定位建议 产品规划建议 项目研究工作步骤 项目属性研判与界定 项目整体战略定位 项目价值实现 3 项目研究工作步骤 项目属性研判与界定 项目解析 城市研究 问题界定与结构化分析 市场竞争环境分析 项目整体致胜策略 项目商业定位 产品设计优化建议 区域属性 城市整体环境分析 城市属性界定 4 武汉城市圈规划及武汉的地位 以武汉为中心建立武汉城市圈 以武汉为核心，以100公里为半径的城市群落，包括武汉及黄石、鄂州等八个周边城市，总面积约2.45万平方公里，人口1640万人。 武汉首位度极高，城市圈内其他城市零售量分流到武汉。 2005年度武汉首位度为6.21，2006年上升为6.4，首位度极高，核心优势和中心地位愈加明显。 武汉地位 武汉城市圈规划及武汉的城市地位，将有效增强处于门户区域商圈外围的辐射力度，位于武汉西南门户的王家湾商圈未来将扩至周边城市。 5 武汉城市规划 城市西、南向的扩展战略实施为王家湾——“武汉城区西南向大门”的商业带来了无限契机和更大量消费群体。 强化沿长江轴和垂直于长江的汉水－武珞轴，实施“两轴三城、多核放射”的空间优化战略，完善三镇功能，在三镇建设各自的功能中心，以东、西、南三个方向为城市未来的主要扩展方向。 6 武汉新区规划 武汉新区由长江、汉水、京珠高速公路合围而成，规划面积368平方公里，包括汉阳区、武汉经济技术开发区以及蔡甸区、汉南区的一部分，方公里规划人口100万。 目前，连通沌口、汉阳大道和月湖桥的原梅子（现命名“江城大道”）已全线通车，沌口开发区和汉口城区通过汉阳大道前往汉阳中心城区的时间大大缩短。 从长远看来，梅子路的连通，必将带动其周边主要干线如汉阳大道等区域的发展。 武汉新区的城市规划和路网规划为王家湾商圈发展提供了巨大的发展机会，将改变目前汉阳商圈级别的划分。 7 城市轨道交通规划 武汉市必威体育精装版修编的轨道交通线网规划：线路全长530公里，由3条市域快线，9条市区线构成，设站309座。 9条市区线，相“扣”成环成网，覆盖鲁巷、四新、杨春湖三大城市副中心，三大火车站，机场，武汉新区、王家墩商务区等城市发展热点和交通枢纽地区。 城市轨道交通规划将进一步增强王家湾作为汉阳交通枢纽的地位，将使得商业进一步向该区域聚集，钟家村商圈地位将进一步降低，王家湾商圈在未来将成为整个汉阳区域的中心。 8 武汉城市商圈分布格局 武汉城市商圈的格局反映出，钟家村商圈作为武汉市级商业中心的地位在受到汉口商圈的影响下，商圈将逐步没落。王家湾商圈受到外在竞争压力较小，发展潜力巨大，将取代钟家村成为市级商业中心。 武汉城市商圈的格局反映出王家湾商圈完全理所当然的取代钟家村成为市级商业中心。 9 项目研究工作步骤 项目属性研判与界定 城市研究 问题界定与结构化分析 市场竞争环境分析 项目商业定位 产品设计优化建议 城市整体市场分析 城市研究小结 项目解析 区域属性 10 武汉作为城市圈龙头城市，将有力增强处于武汉门户地位的商圈的扩容，辐射面将更广，为王家湾商圈发展带来了契机。 城市研究小结 武汉新区规划和轨道交通规划，将进一步增强王家湾作为汉阳交通枢纽的地位，其商业将进一步向该区域聚集，未来发展有良好的前景。 武汉商业格局发展，钟家村虽被规划为市级商业中心，但受到汉口商圈强力影响和人口支持力度不足的情况，将逐步没落，王家湾将取而代之。 11 项目研究工作步骤 项目属性研判与界定 项目属性 城市属性 问题界定与结构化分析 市场竞争环境分析 项目商业定位 产品设计优化建议 区域研究 区域市场分析 区域属性界定 12 汉阳片区商业规划 目前，汉阳片区已成型的商圈有三个，分别为钟家村商圈、王家湾商圈和沌口商圈，本案处于王家湾商圈。 十一五规划中，钟家村规划为市级商业中心，十升路（王家湾）、四新、沌口等地规划为市级商业副中心(指在居民稠密区、历史商业集中路段、公共交通集散地、新兴大型住宅区周边设置的区域性商业服务中心)。 钟家村规划为市级商业中心，王家湾规划为市级商业副中心，区域商业潜力被低估，未来发展前景看好 13 王家湾商业市场分析 王家湾商圈商业体量超过40万方，商业业态齐全，市场已进入白热化竞争阶段。 王家湾商圈内已有、在建和规划中的大中型商业单体的总体量已超出40万方，以该商圈5公里以内的总人口为50万人计算，根据