融创集团天津写字楼市场研究.pdf

天津写字楼市场研究 目录  市场概况  主要楼盘资料  热点区域研究 – 友谊路区域 – 南京路沿线  客户研究  主要楼盘资料 市场概况 – 近年天津写字楼市场分析  2004年 – 成交19万 – 施工面积达到134.2万平方米，同比增长56.3%； – 租赁价格3.3元，销售价格7800元 – 商业用房2004年施工面积达到302.7万平方米，同比增长50.1%；。 – 由于受到整体房地产市场向好的影响，2004年写字楼销售价格涨幅明显。第四季度平均销售价格 为8000元/平米，较2004年初开盘时涨价约10%-25%。  2005年 – 新增项目9个，总建筑面积43.8万 – 成交22万，租赁型5.4万，销售型16.6万金融占4.8万，22% – 租赁价格3.4元，销售价格8200元 – 十一经路区域 9.4万平方米 – 小白楼 7.4万平方米 – 2005年1至10月天津写字楼施工面积129.9万平方米， – 2005年1至10月施工面积达到328.1万平方米，同比增长34.6% – 供应量上涨7%  2006年 – 新增项目12个，总建筑面积41万 – 友谊路区域 9.6万 – 鞍山西道区域 3.6万 – 低密度写字楼 9.2万 天津写字楼发展历史 – 天津第一栋写字楼国际大厦1993 年动工并预售，远洋大厦1997 年底开始招租，泰达大厦 1997 年下半年招租。 1997年前后是天津写字楼的高峰期，期间写字楼投资过热，甲级写字楼 集中放量供应。由于当时的民营企业大多规模较小，无力租用或购买写字楼，主要产品消化以 投资为主 – 1997 年后由于亚洲金融危机、写字楼增量供应过快和以价格战为主的无序化竞争，导致天津 甲级写字楼较为萧条，最具有代表性的例子是：国际大厦写字楼租金从30 美元/月.平米跌到 12 美元/月.平米。1999-2001三年间天津市仅有8万平方米写字楼落成，新增速度大大回落， 市场也以消化现楼为主。直到2002年，每年仅有4万平方米的吸纳量 – 2003 年以来受益于经济景气、市政领导换届、滨海新区开发、海河改造、资本流入增加的影 响，天津写字楼市行逐步回暖。购买主力金融、贸易、服务、物流等新兴产业逐步崛起，大量 新兴企业迅速成长，国内外资金已把天津视为投资热土，宏观经济的大背景推动写字楼市场已 开始进入大力发展阶段 – 政府开始进入着手大力整顿烂尾楼，天津原有“烂尾楼” 66座，总建筑面积335万平方米，沉淀 资金达85亿元人民币。这些停缓建项目都是因为 1996年到 1999年体制改革转轨时期特别是 国际金融风暴等因素造成的停滞。截至2005年底，66个停缓建项目已经被“激活” 了60个，占 全部项目的90%。 – 这一阶段，随着天津在华北地区、环渤海经济圈中的中心定位以及城市经济的总体发展，大量 的新批外资企业驻扎，上外地企业的进入、本地新企业的诞生、旧企业的扩大和改善，这些都 促使办公场所的需求大量增长，带动写字楼市场的繁荣。 – 天津市写字楼市场平均空置率呈不断下降趋势，但目前仍维持在30%左右的水平。05年第三 季度降至27.5% ，五区分别为25.6%、28.6%、30.3%、24.4%和10%。 天津市写字楼市场基本资料（2005 年第3季度） 平均租金