未来十年房价：稳中有升.pdf

封面 ·深度 、 Co ．D咖腩 IJtl川房地 宏观解映 成都作为宜商宜居的省会城市，又致力于 世界现代田园城市的建设，吸引了国内外不少 人士选择在成都购房。在强力宏观调控下，成 都房价的未来走势如何?成都房地产业的发展 前景如何?让我们来听听专家、学者及 民意调 查的声音吧。 未来十年房价：稳中有升 ■文 ／杨继瑞 近年来，为了控制房价过快过猛地增长 ，防范金融 研团队所作的成都市抽样调查，楼面地价趋近于25％左 危机，关注老百姓购房需求等，我国卓有成效地出台和 右，就是说买房子价款中首先有 25％是买地价格。由于 实施了一系列的宏观调控举措，房价上涨过快过猛的趋 土地供给是没有弹性的，因此土地使用权价格主要取决 势得到了明显遏制。然而，从包括成都在 内的我国房价 于需求。我国人 口多，人均土地少，而且大片国土是高 的构成和房地产供求关系的长趋势看，在强力宏观调控 山、沙漠和黄土高原，不适宜居住 ，因而地价贵 ，这是 背景下，包括成都在内的中国房价在 “十二五”期间和 由国情决定的。加之征地补偿和拆迁成本的大幅度上升， 未来十年总体上仍呈现稳中有升的态势。当然 ，在强力 地价很难降下来。 宏观调控 “组合拳”长效化机制下 ，包括成都在内的未 构成二：开发成本和营销费用。目前，这一部分 来房价不会出现暴涨与暴跌。 占到房价的40％左右。开发费用和营销费用可以简单分 成两块：一是建材，二是人工费用。建材以水泥钢材为 “十二五”及未来十年中国的房价：稳中有升， 主，是资源性产品，它将随着开采的进度难度增加而成 不会暴涨暴跌 本递增。虽然通过科技进步可 以抵消一部分成本上升， 房价稳中有升的判断主要有两方面的原因：其一 ， 但安全和环保等方面的要求提高也会增加一定的成本。 房价会不会出现拐点，首先取决于它的价值构成。按照 而且 ，建材属于高耗能产品，其价格将随着能源价格的 价值规律，价格围绕价值上下波动。如果说构成房屋价 上涨而上涨。所 以，建材的价格没有多少下跌空间。人 值的组成部分会跌，房价就有可能跌 其价值构成不跌， 工费用方面 ，随着和谐社会的构建 ，对农民工的保护力 房价则难以下跌；其二，中国楼市的需求会不会因为房 度加大，最低工资标准也在不断提升，因此人工费用也 产税及一系列 “组合拳”调控措施的出台而出现萎缩， 不可能下降。 如果需求萎缩房价就会跌 ；如果需求继续扩大房价就不 构成三：政府规费和各种税收。这一部分大概要 会跌。 占到房价的20％，比如说像建房 的各种配套费和营业 房价构成：稳中有升 税、建筑税、土地增值税等等，这些是价内税，不同于 在 国家强力宏观调控一系列举措的背景下， “十二 房产税。在应对国际金融危机关键时期，国家 已经减税 五”以及未来十年的房价构成仍有 “稳中有升”推力。 让利了。目前，这个关键时期已经过去，当前我们面临 构成一 ：楼面地价 。即地价摊在各个楼层的面积上 的是新一轮通胀预期。因此，这些规费与税收是不会减 的价格。根据国土资源部组织的抽样调查和我们 自己科 下来的，特别是土地增值税。 nfn l四川省情 _ f-- 『201