2011年7月镇江红丰置业领城国际项目定位建议及项目初步操作构思.pdf

红丰置业领城国际项目 定位建议及项目初步操作构思 谨呈： 红丰置业开发有限公司 南京新聚源置业顾问有限公司 2011年7月 目录 1.区域发展及竞争分析 2.项目经营模式论证 3.项目商业定位建议 4.项目租售策略浅析 1.区域发展及竞争分析下的策略探讨 镇江的第二大商圈即将形成 镇江长期以来以传统商圈 大市口为中心的单一商业 中心占主导地位。 商业发展格局单调，商业 布局不合理，以大市口为 中心相互补充与协调的商 大市口商圈 业次中心目前而言最有潜 力及规模只有城际站前商 圈。 城际站前商圈与大市口相 距3公里，非大市口商圈的 城际站商圈 延伸，属于全新商圈概 念，预计未来整体商业定 位将区别于传统商圈，以 购物中心、大型商场及中 高端百货为主。 南徐新城——镇江新中心区 南徐新城将分为四个功能区 城际站前地区——以新交通枢纽为核心的商业集群 三大交通枢纽下的 大城际/大 未来/大发展 随着南徐新城的逐步成形，镇江的城市规划建设 实现了从传统的“沿江工业”布局向“山、城、 林江”的自然生态格局跃升，大大开拓了城市的 发展空间。 沪宁城际铁路正式通车标志着城际快速交通骨架 网络的形成，不但扭转了镇江城市交通阻塞的状 况，同时还打通了城市各大出入口，将镇江与长 三角更加紧密联系，形成“大镇江”的格局。镇 江作为沪宁线上的一员，正在渐渐显露她的锋芒。 项目区域发展状态 经过近年的规划与发展，镇江的“中心商圈”的概念已经超越了大市口一带。 我们认为，南徐新城的崛起是镇江未来城市发展的最大增长点。 纵观镇江城区的发展，无论是住宅还是商铺，其升值空间也是因地段产品而异。总的来说，商铺的升 值空间大于住宅；和一线城市向郊区发展思路不同的是，镇江人目前对居住于中心城区会有着一种无 法超脱的情结。这种情结已经超越了对住宅产品品质和价格这两个最关键的因素的制约。 因此在商业项目的策划过程中，也要符合这个消费理念的特质，一个商业圈的 形成需要周边商业气氛以及周边人流量的依托，如肓目地在一个缺少商业氛围 依托及人流量没法保证的新环境，在一段时期内需要背负沉重的经营压力，除 非这个商业项目很具特色，独一无二，独且吸引力。 8 项目区域未来发展 1.可以看出南徐新城大有成为一个新的城市中心的趋势。城际站前片区将规划为镇江 的客运交通枢纽，以商业、居住、商贸金融、文化娱乐为主， 2.该区域发展目标是非公有制经济区、第三产业带、专业市场群，是镇江经济发展的 一个重要节点； 可以看出，本项目发展商业的空间与潜力巨大，将承接更种规划优势， 也将延续的大市口的商业发展，打造一个升级的商业商贸区； 但同时市民特定的消费习惯已逐步形成，在发展新的商业项目时，就应寻 找新的突破与创新，以特色的商业去营造新的商业热点，引导消费。 9 消费人群预测 使用交通枢纽的非目的性消费人群 镇江站、沪宁城际线镇江站、镇江市长途客运站是未来轨道交通、公路交通进出镇 江的枢纽站点，镇江的新门户所在。随着交通系统的逐步成熟，人流量将会逐年激