房地产项目前期操作体系研究.pdf

共分享：各位同仁 房地产项目前期操作流程 房地产成本组成和控制 版权声明： 本文仅供客户内部使用，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 视野：用开发商眼光看问题。 提纲： 1 房地产项目前期操作流程 流程 2 房地产项目成本组成和控制 成本 第一部分大概需要1.5个小时 1 流程 拿地阶段。 前期运作。 拿地阶段：（流程短、内容丰富、特性阶段） 关键词： 规划设计要点：容积率，限高，建筑密度 一、容积率： 1、就是一个倍数，是总建筑面积与用地总面积之比，没有单位的。 别墅0.8-1.0 多层1.2－1.4 小高层1.6－2 大于2.2 以上高层。 2、容积率与楼板价的关系。 ①容积率对楼板价的影响：商业居住办公，工业建筑不受影响； ②容积率与楼板价之间存在一个利润最大化的理论值。（见图表） 1、0.1-1物业多为别墅和多层，随着容积率变大，楼面地价激减， 这与别墅物业的稀缺性引发土地增值紧密相关； 2、该容积率段的物业为多层、小高层和高层，随着容积率增加，楼 面地价减小，但变化幅度不大，特别是1.5-2.0阶段； 3、2 ．5 以上容积率段的物业集中在高层，随着容积率的增加，楼面 地价减小的幅度很小，特别是4.0-6.2阶段。超高层办公物业的楼板 价反而不降反升； 3、容积率并不是越大越好，如何选择合适的容积率： ①房地产的增值主要来源于土地增值； ②每平米土地增值=[售价×（1-营业税及附加）-前期费用-建安成本-销售费用-管理成 本-不可预见费-利息费用] ×容积率-土地成本 ③案例：降低容积率做法 。（两个极端产品：别墅、豪宅和建安成本占销售价格较 大比重的高层物业） 二、限高 1、建筑按层数划分。 2、传说中的小高层概念 ： ①≤11层的集合住宅，含第12层跃层，归属高层建筑。既具有多层住宅氛围，又 是较低的高层。 ②优点：a, 土地集约化楼板价低；b,钢混板式框架结构居多，户型设计优势； c,设计电梯增加舒适感； ③缺点：a,公摊面积大得房率小；b,物管、电梯等使用成本加大； c,3/4线城市存在价格倒挂；d,9层以上空气质量较差； 3、建筑高度和建筑层数： 4、限高作为建筑高度控制性指标，在顾问工作中要重点利用。 利润啊，不能忽略的限高！ 1、做足限高。更高的单体意味着更小的占地面积，能够腾出更多的土地做低 容积率的高端产品。景观条件会更好、价格上行的空间更大。 2、越高的楼层，层差价越高，相应的就能提高均价； 3、更高的高度可以偷容积率而不受日照条件的限制，如增加层高做成复式； 增加错位阳台；设置全面宽的凸窗。 这些增加的空间，虽然没有产权，但也可以部分体现在售价上。 三、建筑密度和绿化率 1、总基地面积=带征退让面积+基底面积+绿化面积+道路面积+公共配套占地面积 2、建筑密度：建筑基底面积/总基地面积，架空层有折减； 3、绿化率：绿化面积/总基地面积； 4、绿化面积：用于绿化的土地面积。（屋顶绿化覆土1.1米，垂直绿化30 ％，草 坪砖按实计，植草格95%植草砖20% ） 关键词： 土地出让方式：招标、拍卖、挂牌 区别： 1、土地划拨与土地出让：无偿与有偿，无期限与有期限 2、协议出让与招拍挂：适用范围不同（工仓）；出让金方式不同； 最低价确定原则不同； 3、招拍挂区别：见图表 3、招拍挂区别：（挂牌的公开底价\人数\两次时间段\转为拍卖程序） 关键词：