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物业管理中的律师业务操作技能 连 艳 一、物业管理的概念 物业管理大家可能都知道，《物业管理条例》第二条规定了 物业管理的一个基本内容。物业管理指业主通过和选聘业务公 司，业主和物业公司针对物业服务这些具体对小区的房屋及配套 设施及相关场地进行维修和养护。 物业管理是对于卫生持续的一个管理的活动。从这一点讲， 大家要注意里面一点。最早的时候物业条例规定是物业管理企 业。这次《物权法》重新修订了一下，改成了物业服务企业，而 且完成任务也都是这些工作，为什么改成服务企业？实际上在立 法的时候很多大家都探讨认为物业公司管理的概念太强了，服务 的意识太差了。所以希望加强服务的概念，因此改成了物业服务 企业。这一点对与物业公司来讲，有很重要的职能，就是服务的 职能。 物业管理一共有三种形式，不仅仅是选聘物业公司，还有两 种就是业务自行管理，还有选择一些专业的公司来管理。 比如说选车库，就选专业的车辆管理公司。卫生可以包给卫 生服务方面的公司。这都是可以的，不仅仅是选聘物业公司。三 种方式在法律上都是允许，但是怎么运用合同怎么签，就是业主 1 和将要服务的人，或者机构相互之间要订立合同来服务完成这些 物业服务。 大家都知道前期物业管理是在业主入住的时候一直到业委 会成立的时间，这个期间现在设定了一个名字叫前期物业管理 期，这个前期物业管理期很重要，很多问题纠纷都出现在这个期 里，所以前期物业管理的概念首先要清楚。 前期物业里边大家可能会遇到一些问题，比如大家都知道前 期物业合同肯定是开发商直接和物业公司签的，不是业主签的， 所以说主体问题就是问题。再有一个就是前期由于是开发商选的 物业公司，它和物业公司之间的合同约定法律关系，也许对业主 有利，也许可能里面有其它的埋伏。因为不是业主自己签的，主 体肯定不是业主。所以它在物业管理合同中有些条款不见得是对 业主很有利。因此造成很多矛盾出现，发生在前期物业管理合同 中。作为物业管理的这方面律师来讲，这方面的事务可能会比业 委会成立以后的纠纷多得多。所以大家要知道这段时期就有以下 几个特点： 1．阶段性、过渡性 一旦业务公司成立以后，这个时期就过去了，就会出现在以 后的合同，就是有业主之间和物业公司来签定，就不叫前期物业 期了。所以这一点要知道它是一个过渡期。 2．签约主体不一样 最近大家在网上都知道，北京市有一个《物业管理办法》将 2 要出台。物业管理办法里面前期物业的概念，你们可能要注意一 下。 它这个前期有一点变化，我刚才说的这个概念是《物业管理 条例》里边的概念。但是《北京市物业管理办法》里边对前期的 概念稍微有一点变化。在前期有一些物业费从这个角度，它认为 既然是开发商签了物业合同，所以相关的物业费应该由开发商来 出。北京市建委也是为了考虑到约束开发商，尽快地鼓励开发商 把相关的物业交接完毕，同时物业管理资料也交接完毕。让它积 极主动地协助业主成立业主大会和业主委员会，为了达到这些目 的，建委也做了一些考虑。 如果是假设前期的费用由开发商来出，开发商可能成立业委 会的动力就会大一点。从这些角度来讲，新的《物业管理办法》 正式实施的时候看一下它的细节，细则里边可能对前期物业的时 间概念有一点突破。所以大家要对前期有考虑。 网上有很多议论，前期要开发商买单，这种做法合适不合适， 议论也很多。我们作为学法律的，可以从法律的角度来思考，怎 么定这个法对各方面的权利义务平衡的更好。这也是法律很重要 的作用。 （一）物业管理的历史发展 物业管理这个概念最早起源于英国100多年前，当时英国属 3