布吉三联松元头项目市场研究汇报.pdf

谨呈：惠名地产 布吉三联松元头项目市场研究汇报 深圳市星彦地产顾问有限公司 2010 11月1日 一部分：市场环境 新政解读： 新政解读： 政策事件： 新国五条”紧急推出 深圳出台最严限购令 9月28 日国务院通过新闻的方式紧急推出“新国五条”，9月30 日深圳出台最 严厉的限购令，此次政策最受关注的是对需求的强力控制措施。 新国五条核心： p房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套 数。严格实行问责制。 p各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷 款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住 房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规 定。各商业银行要加强对消费性贷款管理，禁止用于购买住房。 p调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快推进房产税改革试点工 作，并逐步扩大到全国。 新政解读： 新政解读： 深圳限购令核心： p在本市暂时实行限定居民家庭购房套数政策。 p对于本市户籍居民家庭 （含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭），限购2套住 房;对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民 家庭，限购1套住房。 p暂停在本市拥有2套以上 （含2套）住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上 （含 1套）住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险 缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。 深圳 土委特别提示： p对不符合深圳暂时实行的限定居民家庭购房套数政策条件的房产买卖行为，所 签订的房地产买卖合同无效，市房地产主管部门将不予以办理备案和登记过户， 由此造成的法律责任由买卖双方自行承担。 新政影响分析： 新政影响分析： p本次调控目的直指需求，对投资、投机需求打击作用明显。 启示：预计今明两 如政策未有放松， “刚需”、“首置”将是主流。 p首付提高及贷款从严提升了购买的门槛，对对中小投资者抑制作用明显。 启示：预计门槛提高导致客户量减少，客户争夺将进一步升级。 p进一步强调物业税的实施。 启示：物业税如何实行已讨论已久，但至此未有定论皆因实施难度大，预计出台 还有待时日，同时主要针对 “非刚需”征税可能性最大。 p深圳的限购令。 启示：政策为临时性的，预计半 或一 将会有所放松甚至取消。 市场表现： 市场表现： 深圳最近一年房价及成交面积走势图 注：数据来源政府公 布及星彦监测平台 4月的调控导致量价持续走低 调控政策消化后量价逐渐回升 四月的调控对价格及成交量起到较大的压制作用，量价齐跌 调控效应维持了约三个月 政策得以消化后量价继续稳步上涨 星彦观点：房价稳步上涨的趋势短时间不会改变 市场表现： 市场表现： 全市10月份住宅日成交分布图 新政效应开始产 800 生，成交量已明显下 600 数 降； 套 400 200 价格未有下降迹 0 1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 2