天津盛世华府项目操盘思路汇报.pdf

天津盛世华府项目操盘思路汇报 CONTENTS 目录 第一部分 当前市场环境研究 第二部分 项目概况与价值分析 第三部分 项目总体操盘策略 第四部分 项目营销策划 第五部分 项目销售组织 第六部分 项目商业策划 第七部分 合作模式 第一部分 当前市场环境研究 1、近期房地产政策与银行政策对本项目影响： 关于二套首付比例提高和利率提高的问题对抑制投资型客户和部分改善 型客户产生一定影响； 关于契税优惠减免问题对客户影响较小； 关于未满五年转让全额征收营业税问题对投资型客户影响较大； 关于大力建设保障性住宅问题有一个时间延续的过程，在下一阶段对中 小套型普通型住宅和一部分品质一般项目影响较大； 关于限购令的问题对投资型客户和异地购房客户影响较大； 关于一次性公开房源及报备销售价格对项目销售控制及价格提升将产生 较大影响； 商业类项目的政策空白对本项目商业是较大的利好； 其余关联政策影响及执行上对项目影响较小； 2、近期政策实施以来本地市场的表现： 刚性需求：就市场的刚性需求而言影响还是较小的，如天和林溪这种以小 户型为主，主力客群定位为自住型客户的项目几乎没有影响，开盘第一周 就消化了一期90%的房源，一期共三栋240套；从另一个角度看，武清本地 的刚性需求还是很强烈的； 投资性需求：由于新政的实施，将投资性购房的门槛继续提高，导致了相 当一部分的投资型客户流失，如投资和改善型自住兼顾的松江运河城，在 新政实施前月均销售速度为40套/月左右，春节期间和新政实施后的3月 份，月均销售速度已经下降到15套/月，可见“津十条”对武清市场还是有 一定影响的； 虽然新政已经实施了近一个月，但就目前的市场走势来看，大部分项目， 尤其是高端项目的销售量有所下降，但价格依然没有松动，市场仍然处于 开发商和客户博弈阶段，在住宅方面开发商和客户都处于观望的态度，投 资客户都转向投资商业型地产，商业地产项目依然保持较好的销售态势。 3、各项目市场调研分析 （详见项目市场研究报告） 4、近期市场环境下对客户的影响： 新政推出已一个多月，武清在售的各个项目在成交量上都有明显下跌， 但就成交均价上还是稳中有升，我们推断，因为武清还是有较大的刚性 需求，新政对武清区域内客户心态虽然有影响，但是影响不大； 对投资性客户来说，他们会将目光逐步转向商业地产，但就部分外地投 资性客户来说，在天津本地如没有房产，仍有投资本地的可能性。 第二部分 项目概况与价值分析 概况 • 盛世华府位于天津市武清区杨村镇中心城区，属于武清区商业中心，是区 域内最具投资价值的项目； • 四至范围：南侧是规划向东延伸的富民道，北为振华桥（俗称六街桥）， 西起运河景观走廊，东至京津公路。 • 总占地面积348亩；总建筑面积约为：630588㎡，其中地上建筑面积约为 375991㎡、地下总建筑面积254597平方米。 • 住宅部分容积率：1.60； 绿地率50% 以上，建筑密度：14.55%。 • 停车位约为5644，车位比1：1.74。 • 项目规划设计为集配套公建、商业和住宅为一体的小型城市综合合体. 开发节奏 一期：大商业、临街商铺、住宅4组团 后续开发：地块二住宅1、2、3组团 项目一期 一期详情 大商业：地上5层、地下2层；地下1层为超市（乐天玛特已签约）、 地下2层为车库。总建筑面积：地上总建筑面积57228m2,地下总建 筑面积49513 m2。 临街商铺：地上3层（局部4层）、地下1层为储藏室。 面积组合调 整中。 住宅四组团：地上13-17层；楼体下地下2层，地1为自行车库、地2 为储藏室 。总建筑面积：地上73828㎡、地下39138㎡。由13栋建 筑单体组成 。 • 51#楼 17层 建筑面积4084 m2 52#楼 17层 建筑