福州融侨旗山别墅项目定位汇报案.pdf

融侨·旗山项目定位汇报案 第一部分：项目市场研究篇 本案项目特征 项目技术指标 规划总用地 总面积为507623平方米（折合761.43亩） １．２５ 容积率 （其中商业建筑面积占总面积的10％以下） 规划建筑密度 ２６％以下 规划绿地率 ３０％以上 建筑层数 多层为主（平均5.6层） 旗山森林公园道路南侧的地块位于南屿镇中溪、南 地点 前、南旗村，316与324国道连接线西南侧，南屿通 往旗山森林公园道路南侧。 项目位置 大学城 本案 本案地块距离闽侯约10公里，车行约10分钟、距离金山约10公 里，车行约10分钟、距离城市中心20公里，车行约25分钟。 项目现状 福建正祥置业有限公司在旗山 地块东北面为旗山山门 森林公园道路北侧680亩地块 本案 旗山森林公园道路 南侧地块现状 位于南屿镇中溪、后山、南前、南 旗村316与324 国道连接线西南侧。 项目问题点 1.25容积率的产品选择 别墅公寓混合型社区 纯多层洋房社区 市场判断 中国人民银行宣布从2006年1月1日 宏观新政影响 起，不再实行优惠房贷利率。开始 实行新的房贷利率，新的房贷基准 利率为6.21%。 公寓楼市需求呈“阴”性，投资减 少，市场持币观望气氛渐浓，产品 公寓市场状况 供应量供过于求，郊区公寓风险加 大。 福州别墅市场逆市放量，在保持平 别墅市场状况 稳销售的情况下，各个别墅项目的 销售价格均有5%-15%不同的价格 涨幅。 市场判断 居住换代产品催生 经济别墅 政策引导普通住宅 经济别墅市场需求增加 大众市场迅速饱和 VS 抗风系数明显提高 公