0707秦皇岛中科产业地产开发策划报告.pptx

上海世联战略顾问事业部 2014年7月;项目组开展了全面的市场调研工作;【项目背景】秦皇岛经开区，以产业地产为主体的小规模复合型物业开发项目;;;汇报大纲;城市经济背景 城市空间发展 项目自身条件;【城市经济背景】从宏观看，位于河北省的城市有两大宏观经济利好，分别是京津冀一体化趋势和北京产业转移机遇;【城市经济背景】京津冀一体化：势在必行，在其过程中，周边城市获得人口增长、城镇化加速、配套提升和产业发展等利好;【城市经济背景】北京产业转移：京津冀三区联合运营、互补承接、明确分工，河北省划分三大发展区域以响应北京产业转移;【城市经济背景】在京津冀一体化和北京产业转移两大利好背景下，河北省各城市发展不一，秦皇岛市发展相对较慢，宏观利好分红少;【城市经济背景】城市能级是产业地产项目的宏观性风险，联东U谷优先选址GDP 5000亿元能级以上的城市以规避风险;【城市经济背景】秦皇岛的城市能级低，市场需求弱，仅为唐山/石家庄能级城市需求量的1/5，上海城市的1/50，必须控制开发体量满足市场需求特征;城市经济背景 城市空间发展 项目自身条件;【城市空间发展】城市定位：秦皇岛依托其区位条件、生态环境优势和港口资源，积极向生态、创新型、数据产业、现代服务业等方向发展;【城市空间发展】空间拓展方向：整座城市空间发展战略是西移北进，建设重点向内陆地区延伸，经开区正处于城市西移北进的发展主轴上;【城市空间发展】城市功能区：根据城市总体规划和发展现状，秦皇岛可划分为五大功能区;【城市空间发展】其中，开发区西区将是秦皇岛未来城市的中心;【城市空间发展】城市中心案例：苏州工业园区位于城市发展主轴上，经过不断的发展与完善，逐渐成为苏州新的城市中心;【项目自身条件】本项目占据经开区核心位置，周边人口最为密集，且邻近主干道，是发展产业地产项目和发展城市配套的高价值地块;【项目自身条件】特别是发展商业，本项目是经开区发展商业项目最佳的地块;; 项目具备布局高端物业的开发条件，但各物业在市场的可行性如何？;商业市场 传统住宅市场;【商业市场】周边客群：项目1km范围内，以工厂员工和写字楼办公人士为主，现有2万人，都是企业的职工，入住在企业宿舍;【商业市场】现有竞争分析：离本项目最近的商业集聚区是广缘区域性商圈，但相距较远，辐射能力有限，且档次低端，业态单一;【商业市场】广缘超市：开发区少有的邻里型商业中心，为中低端生活广场，以满足周边居民日常生活为主;【商业市场】广缘街铺：满足邻近社区居民的日常生活为主，主力面积60平米，一拖二销售，25000元/平米;【商业市场】富士康商铺：简易商铺，以低端餐饮为主，满足富士康员工午餐需求;【商业市场】市场竞争与机会：企业的商务接待、职工餐饮、休闲娱乐市场空白，不能满足周边企业的市场需求，此为本案的商业机会;【商业市场】未来潜在竞争：经开区核心区的商业用地规划发生变化，餐饮和零售商业配套明显缺失;【商业市场】未来潜在竞争：项目周边仅一处商业用地，但其商业性质与本案存在差异，不构成市场竞争;【商业市场】商业价格推算：综合经验法和比较法，本案商业建议售价为15000元/平米;【商业市场】秦皇岛市虽无在售的集中式商业，但商业市场活跃，去化速度快;【商业市场】市场小结：商业具有较高的溢价空间和市场空间，强烈建议布局，1F售价建议为15000元/平米;商业市场 传统住宅市场;;;【住宅市场】市场去化速度：从中指数据和客户语录看，传统市场去化艰难，去化慢者甚至达到2-4套/月;;【住宅市场】置业敏感点：秦皇岛今年基本是价格敏感型市场，价格下降能促进成交量的大幅提升;【住宅市场】售价：秦皇岛房价收入比在7.03-8.27之间，高于合理区间，市场需求受到抑制，合理的价格区间是3044元/m2~4566元/m2;;【住宅市场】本案板块特征：综合比较法和市场访谈，建议住宅售价为3300-4000元/平米;【住宅市场】市场小结：住宅市场为风险型市场，但可通过低价实现快速去化；参考低价楼盘及项目板块价值，建议价格为3300-4000元/平米;产业地产市场分析;【低密度办公市场】市场发展趋势：秦皇岛市的低密度办公产品正处在从第三阶段向第四阶段过渡，市场行为的独栋/联排办公物业开始出现;【低密度办公市场】项目分布：秦皇岛市低密度办公物业项目共有5个，主要分布在秦皇岛市西侧，以经开区为主;项目名称;【低密度办公市场】去化分析：五大园区中，没有与本项目的独栋/联排物业构成直接竞争，与本项目目标物业匹配度最高的是硅谷湾;【低密度办公市场】去化分析：硅谷湾集研发、孵化、培训及交流为一体信息产业园区，平均去化速度1600平米/月;【低密度办公市场】城市对比：横向比较河北省各城市，从人均GDP和人口数量来看，廊坊和秦皇岛是两个同级别的城市，低密度办公市场需求