金屿海岸项目营销策略报告.pdf

金屿海岸 第一部分 市场分析 市场环境 SWOT分析 客户群体 价格预判 市场环境 市场环境 SWOT分析 客户群体 价格预判 市场大环境 1、土地市场观望浓厚 自08年元月份—6月份，合肥共有4次国有土地拍卖，其中共推出 20余宗土地，但仅成交5宗土地，其成交率不足25％，从另一方面 折射出，目前合肥土地市场短期内反映仍较为冷淡，开发商拿地 热情度欠缺，分析其主要原因表现为： 1、银行银根紧缩，开发商缺乏资金支持； 2、整体楼市持续走低，观望气氛依旧浓厚。 市场环境 SWOT分析 客户群体 价格预判 2、土地供应重心逐渐南移 包河区、新站区、蜀山 新增楼盘区域一览表 区仍旧占据市场主导地 5% 5% 21% 位，占其目前市场总体 16% 供应量的50％以上； 经开区目前市场供应量 16% 一段时期内得到激增、 21% 区域市场饱和度一度加 16% 强 政务区 蜀山区 经开区 包河区 新战区 庐阳区 其它 市场环境 SWOT分析 客户群体 价格预判 3、大盘不断涌现 禹州.华侨城：120万方 印象西湖：68万方 东冠.繁华逸城：32万方 恒大.华府：近30万方 银领时代：30万方 华润.幸福里：28万方 发能.太阳海岸：22.7万方 中央美域：22万方 多伦多花园：21.2万方 市场环境 SWOT分析 客户群体 价格预判 4、区域开发热潮 由于城市化速度不断加快、以及合肥大建设对住宅市 场需求的带动，促进了经开区的房地产市场开发； 目前经开区处于又一个住宅开发热潮期，目前市场共 有约30个左右项目在售，而今年推出市场的约有6个 左右； 明珠广场、大学城拥有良好配套和资源的区域仍然是 竞争的热点地区； 区域市场将进一步细分，项目在档次、功能、产品等 方面差异化加大； 市场环境 SWOT分析 客户群体 价格预判 5、东西差异较大 经济技术开发区 明珠广 邻政务 大学城 南艳湖 区域南 场板块 区板块 板块 板块 部板块 （上海城市、 （翠薇苑、一 （童话名苑、 （南湖春城、 （南郡明珠、 东海星城等） 里洋房） 幸福大街等） 滨湖前城） 萨尔斯堡等） 其中，前三个板块已经处于成熟阶段，明珠广场与邻政务区板块由于区域 地段优势而在价格上处在经开区的塔顶位置，大学城板块则由于大学城的 兴起而日渐成熟；南艳湖与区域南部板块则尚处于发展阶段中。 市场环境 SWOT分析 客户群体 价格预判 6、竞争激烈 区位 总体量﹛万㎡﹜ 已供应量﹛万㎡﹜ 未来供应量﹛万㎡﹜ 芙蓉路板块 190