凤凰大厦形象定位及策略.pdf

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谨呈:深圳凤凰置业有限公司 中国凤凰大厦形象定位及策略总纲 2011-7-212011-7-21 本报告是严格必威体育官网网址的。本报告是严格必威体育官网网址的。 本次报告的主要内容纲要 本项目的销售目标是达成较高于市场的均价(写字楼15,000元,公寓 13,500元,商业28,000元)并保持合理的销售速度。首先需要保证项目 开盘前六个月实现30,000万元销售金额; 在本项目的主销期内,市场同类型写字楼供应量巨大(100万平方 米),并且供应集中,产品化及卖点同质化严重,竞争激烈。 本项目最大的挑战是价格的突破(写字楼/公寓),在激烈竞争的市场 背景下,突破产品同质化包围的关键策略就是利用凤凰品牌及资源,并 创造差异化形象及卖点,高举高打。 本报告是严格必威体育官网网址的。 2 本次报告的主要内容纲要 本项目的销售策略是打组合拳,以公寓式写字楼为突破口,配合销售 低楼层商务写字楼及商务公寓,确保实现三个亿的阶段目标。第二阶段 销售高楼层商务写字楼和剩余的公寓式写字楼及商务公寓。在写字楼推 广的过程中,对商业客户进行积累,并在街区及环境充分展示的条件下 集中消化商业,深度挖掘价值。 本项目的价格策略是采用合理的销控和小层差价格策略精确制导,直 指销售目标。 本项目的推广策略是控制营销成本,重包装、重展示、重活动,采用 直销的小众媒体和分众媒体进行推广,辅以大众媒体增加知名度。 本报告是严格必威体育官网网址的。 3 项目概况 项目位于深圳福田中 心北区,位于海田路和 深南大道交界处西北 项目毗邻深圳市民中 心、市民广场、少年宫、 音乐厅、图书馆等公共 配套。 项目北侧为城市绿地 公园,西侧为预留发展 用地,西北侧为安联大 厦及诺德中心,东侧为 海关科技信息楼。 本报告是严格必威体育官网网址的。 4 项目概况 项目技术经济指标 总占地:11,038 ㎡ 总建面:110,000 ㎡ 容积率:7.25 楼高: 110m 写字楼面积:30,500 ㎡ 凤凰行政办公:9,300 ㎡ 商务公寓面积:29,375 ㎡ 凤凰制播中心:10,500 ㎡ 商业面积:8,000 ㎡ 可售面积: 写字楼:21,000 ㎡ 商务公寓:21,000 ㎡ 服务公寓: 8,000 ㎡ 商业:8,000 ㎡ 本报告是严格必威体育官网网址的。 5 客户目标 销售价格要求 写字楼 15,000元/平方米(同类产品最高价) 商务公寓 13,500元/平方米 商业销售 28,000元/平方米 销售速度要求 6个月完成 30,000万元销售额 本报告是严格必威体育官网网址的。 6 界定问题: 我们采用S-C-Q结构化分析方法 情境 (Situation) 冲突 疑问 (Question ) (Complication) (公认事实) (分析存在的问题)

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