住宅小区物业规范化管理制度范本69页.doc

住宅小区物业规范化管理制度 第1章 住宅小区物业管理综述 1.2 住宅小区物业管理概述 1.2.1 住宅小区物业管理的目标 住宅小区物业管理的目标是通过有效的服务，充分合理地使用现有房屋，提高物业的使用率和经济效益，使之保值、增值，并为业主及使用人提供一个优美、整洁、舒适、方便、安全、文明、和谐的居住环境。住宅小区物业管理的总目标是以尽可能少的投入，获取最大限度的经济和社会效益。它可以具体分解为经济效益、社会效益、环境效益和心理效益四个组成部分。 1. 经济效益 经济效益是指物业管理公司的经济效益、业主的经济效益和社会的经济效益三者的统一。专业化、社会化的物业管理和多功能的附加服务使物业耐用、安全、保值、增值，使业主获得最大的实惠，实现业主的经济效益。同时，减少了房屋、设施、环境的损坏所造成的资源浪费，也使业主安居乐业，全身心投入到社会经济建设中去。在实现业主经济效益和社会经济效益的基础上，物业管理公司也通过提供服务所创造的价值和经营利润，实现了自身的经济效益。 2. 社会效益 社会效益是指住宅小区物业管理通过创造一个安全、和谐、整洁的生活空间，最大限度地调整社会关系，减少不稳定因素，维护社会的安定与团结。 3. 环境效益 环境效益是指创造并保持一个适宜人类生存与发展的生态环境。经济与社会的发展及人类自我完善的需要，要求物业管理为业主营造一个优美、整洁、幽雅、有益身心健康的环境。 4. 心理效益 心理效益是指达到业主理想的居住环境心理预期。当业主对所在住宅小区的安全、优美、适用程度感到满意时，就会有一种满足感、幸福感；若超越了心理预期，就会有超值享受感、优越感。反之，若低于业主的心理预期，就会产生烦躁、厌恶等心态。住宅小区物业管理就是要给业主居住的满足感或享受感，让其安居乐业。可见，业主的心理效益是物业管理最具挑战性的目标。 1.2.2 住宅小区物业管理的特点 住宅小区物业管理的特点可概括为专业、权威、标准、综合和文化五个方面。 1. 专业 目前我国的住宅小区规划功能相对齐全、配套设施相对完备，水、电、暖、煤气、热力、通信、有线媒体等形成了一个完善的网络。这种硬件设施的系统性、先进性，决定了住宅小区物业管理的专业化特征。同时，住宅小区规模庞大，所需管理的工种多、数量大、技术要求高，而且要求有严格、文明、规范的组织管理和服务，这使得住宅小区物业管理本身也成为一个系统工程，必须由专业的物业管理公司来规范管理。 2. 权威 《城市新建住宅小区管理办法》确定了住宅小区的物业管理体制是物业管理公司统一实行专业化、社会化管理，从而确定了小区管理中物业管理公司的权威性。这就有效避免了政出多门、互相扯皮的现象，使住宅小区的物业管理逐渐走向正规化、规范化。 3. 标准 住宅小区的高度社会性，以及其在社会经济、政治、生活中的重要地位，使政府及社会各界都十分重视物业管理状况。我国政府制定了一系列的制度加以规范，使住宅小区的物业管理较普通物业管理具有高度标准化特征。 4. 综合 综合性的特点是由住宅小区的多样性功能所决定的。城市住宅小区不仅环境优美、安全、舒适，而且可以满足业主生活的各种需要。从某种程度上说，住宅小区就是一个功能完备的小社会。住宅小区物业管理已不局限于对物业本身的修缮等管理，而是要根据业主的需要，为业主提供更多更好的服务。因此，住宅小区的物业管理较一般的物业管理更具有综合性的特征。 5. 文化 以前的物业管理概念主要是房屋修缮、绿化环卫等技术性管理和服务。而住宅小区人口多、社会关系复杂、管理要求高、难度大，仅仅依靠物业管理公司的人力和有限的资金，是很难保持卫生、绿化及秩序的，所以必须依靠全体业主的力量，实行“民治、民享、民生”。为此，物业管理公司常常会通过组织丰富多彩的文体娱乐活动，来传播精神文明、培育高尚公德、宣传小区管理公约，创建住宅小区精神。这种优秀文化的熏陶，能够有效引导业主自觉遵守物业管理公约、做文明业主，从而推动小区物业管理的民主化进程。就此而言，住宅小区的物业管理具有很强的文化特性。 1.2.3 住宅小区物业管理的原则 住宅小区物业管理的原则，就是指物业管理公司从事住宅小区物业管理的行为准则。大致说来，住宅小区物业管理应遵循依法管理、服务至上、两权分离、专群结合、专业管理与属地管理相结合的原则。 1. 依法管理 因为住宅小区的物业管理涉及到了各方利益，直接关系到社会的稳定，所以住宅小区物业管理必须以业主委托管理合同为依据，以国家和地方各项小区管理的法规为准绳进行管理。唯有如此，才能使住宅小区物业管理规范而有序，减少不必要的纠纷。 2. 服务至上 “物业管理”中的“管理”一词，是指为住宅小区的业主提供服务，而非管制。因此，在物业管理计划的制定、服务项目的选择、各项管理措施的执行中，必须一切以业主利益为中心，贯彻服务至上的原